By《东地产》记者童丹霞 李金石
　　暂停三套房贷审批、对非本地居民购房实施贷款限制、提高二套房贷首付、利率上调、取消预缴契税，甚至还有传言中即将出台的保有税，4月份的上海房地产市场迎来一片“政策风雨”。
　　多位业内人士向《东地产》记者表示，在上述多个调控政策中，暂停三套房贷审批对房地产市场的影响最为明显，而取消预缴契税等政策，目前看来对市场的影响并不大。

暂停三套房贷杀伤力最大
　　五合国际五合智库总经理邹毅对记者表示，暂停三套房贷审批等于是掐断了职业炒房客的“生命线”，对房地产市场的影响最为明显。
　　此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款这一条也大大打击了许多职业炒房团，尤其是过去一直在全国各地风行的山西炒房团和江浙炒房团。
　　相对而言，业内人士认为提高二套房首付的影响并不明显。兴业银行浦东分行信贷科科长贺洪涛认为：“改善型需求的购房者虽然提高了首付比例，但这部分群体对首付成数并不敏感，对利率成本也看的不是很重要。”
　　汉宇地产董事总经理施宏叡也认为二套房首付提高一成对投资者来说压力并不会很大。而对于改善性住房二套需求者来说，经过09年房价的上涨，此类需求的购房者资金还是比较丰富的，首付一成的提高对他们的影响也不会很大。相对于07年来说现在的银行利率还是比较低的，短期内政府不会对银行利率进行调整。所以此次金融政策的调控对购房者心理影响比实际购房能力影响更大。

取消预缴契税影响有限
　　对于投资上海房产的炒房客来说，4月份上海房产交易中心还实行了“取消提前预缴契税”，不过在多数投资客看来，它的杀伤力几乎为零。
　　几天前有读者向记者反映，目前在虹口区房地产交易中心，除了一年内买卖房屋涉及退个税、保证金的情况，一般不办理预缴契税。此外，购房人还须向税务部门说明情况后方可提前缴纳契税。这一政策比去年虹口实际操作的流程明显收紧。据悉，此前，购买新房的市民只要携带购房合同、买房的全额发票以及个人身份证件，即可提前缴纳契税，但需在附注中承诺“如果预测面积与实际面积通常存在误差应补缴税款”。
　　而杨浦、静安、卢湾、闸北及浦东新区等区的房地产交易中心虽未叫停“提前缴契税”，但也表示不建议购买新房者提前缴纳契税。据悉，这主要是因为提前预缴契税时，是按预购新房的预测面积计算总价，而预测面积与实际面积通常存在误差，购房者须在正式的房屋交接书出来后再按实际面积“多退少补”，即使不存在误差也需要交易中心盖章认证，相当于经历两次缴税流程，如此将耽误购房者不少精力和时间。
　　有市场分析人士认为，目前对上海新房住宅交易影响较大的主要还是银行信贷政策，相信就算今后契税方面的房产利好政策逐步退出，对新房住宅市场产生的影响也较小。

保有税影响力全看税率
　　在历数近期的调控政策风时不难发现，更为严厉政策当中，房屋保有税是一张从未被使用过的政策新牌，也被政府寄予重任的围剿之策。
　　“保有税一个很明显的意图就是打击投资客，因为目前政府在讨论的焦点就是有关套数、面积的认定标准上。”一位接近房地局的开发商向记者透露，“房价如果继续过快上涨，今年下半年这项政策就有可能出台。”
　　“开征房产保有税对抑制目前楼市中旺盛的投资、投机需求能起到多大的作用，要看税率是多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，通常介于0.8－1.2%之间，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。”世联地产研究咨询部认为，“如果上海按0.8%或1%征收保有税，税率还是相对比较低的，但如果房价每年涨幅能达到10%，保有税很难真正挡住投资和投机者的购房步伐，其政策效力必将大打折扣。”。
　　一旦开征房屋保有税，世联地产研究咨询部预测：“在市场成交方面，保有税的开征对遏制买家持有多套物业的欲望有一定的影响。征税一旦实施，成交量将在现有成交量的基础上，锐减两到三成，跌幅介于54-81万平米之间。这将在一定程度上打击开发商的开发热情。”
　　而在中原集团总裁黎明楷看来，“向投资客征收保有税，肯定会增加他的购房成本，而他也势必会将这部分成本转嫁到购房者或者租客身上，因此房价还存有上涨动力，同时租赁市场将会出现一波上涨行情，上涨的幅度视保有税征收的多少而定。”