在地价凶猛，房价高企的今天，海南不论从前景还是现状都是一块诱人的蛋糕。但突然，海南省政府宣布：全省包括省政府和各市县暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。面对眼光炙热的开发商们，政府在想什么？
东= 东地产
杨= 杨建文
    上海社科院部门经济研究所所长
　　东：海南此次的规划定位有着怎样的意义？
　　杨：其实早在官方定位出来之前，海南已经在朝着这个方向一直在做。自从其1988年开始建设，海南岛到底要发展成什么样子，一直是国务院关注的重点。整个岛上有两块产业比较重要，一个是工业，集中在西北部地区，如现在的洋浦工业园区，而以五指山为界的东南部，则是重点发展旅游业。
　　但是海南前十几年的发展都表现出了好事多磨的迹象。这就说明，其实很多事情在做之前，我们并没有完全准备好，举个偏激一点的例子：就好比我们上海的崇明岛，一直以来都说要做，但是除了房价起伏以外并没有看到其他明显的成绩。
　　而从中国的整体发展看来，经济的腾飞，东部地区功不可没。但以前的规划中，不论是“三大”（长三角、珠三角、环渤海湾）还是后补上的“四小”（海西开发区、环北部湾、江苏沿海、辽宁沿海），都没有将海南包括进去——而海南也是属于东部沿海的一部分。这一次，国家发文规划海南，实际上就是在从国家战略高度上再次挖掘东部潜力。而海南的发展基调特色就是两个字：国际。

　　东：现在海南的开发发展中的核心问题是什么？
　　杨：海南的发展和规划是国家层面的战略部署，而非一个单独的区域设定。因此，海南的规划设计注定应该是政府主导型而非市场主导型。因为海南的优质资源是有限的，这些有限的资源不经过合理规划全面铺开的话，是很容易被消耗殆尽的。
　　现在海南的房价大涨，实际上其开发还未完全开始，这就说明，我们的开发商太过急躁了。也听说有很多开发商现在纷纷希望登陆海南分羹，而在我看来，大家不能这么一哄而起，海南现在需要建设，但不是粗放型的炒卖土地和房产，它需要站在国际角度发展自己的旅游事业以及与之配套的房地产事业。它强调的是国际化，看齐的榜样是夏威夷。但从目前的情况来看，海南在国际上的影响力还达不到夏威夷的高度。
　　怎么办？我的想法是咱们应该类似于做迪士尼工程一样，可以去引进一些国际上知名的开发商建筑企业，以他们的先进理念带动整个区域的发展——这不是说让我们本土的开发商们袖手旁观或者挤压他们的生存空间，而是在国际的氛围中使他们找到差距，尽快提升自己，毕竟引进国外先进理念不可能是长久之计。

　　东：海南省日前已经停止了土地和项目的批复，这对于想要进入海南做项目的房企意味着什么？
　　杨：省政府走这一步是必须的，但并非是长久的状态，早晚还是要开放的。但这也说明，政府意识到了，不论是海南的形态规划还是功能规划都不能行为短期化：例如，土地的升值是无可厚非的，但是像前段日子那样，因为一个文件房价涨势如此凶猛，这是不是合理？或者说，除了概念以外，还有没有实际的经济动力注入进去使其有这么大涨幅？否则是不是就存在了泡沫？
海南省此时“冻结”也是在告诉想要进入海南的企业：这里需要的是滚动式的发展，政府不可能全面一次性打开，而是要以点带面的将海南慢慢发展起来。在这个过程中，需要开发商的配合——政府的规划在先，开发商必须要遵守区域规划来设计产品。要与区域发展方向融合在一起才是长期利益。
　　但现在很多开发商拼命想进去，无非是有两个因素使然：一来看重土地预期，二来若是上市企业是看重海南的题材可以在资本市场上如何运作。这就是一种短视的行为，而大家应该明白，现在所做的任何一件事情，若是与政府的远期发展相左，特别是海南这样的国家战略，即使是短期有利润，从长期来看，并不见得有多大持续盈利的空间。

　　作为入住海南较早的项目之一，半山半岛可谓见证了海南的种种变化，对于他们所处的当地房地产行业来说，这个市场又会面临怎样的挑战和机遇？
东= 东地产
陈= 陈玉成   
     金达利筑地企划副总

　　东：海南旅游岛规划对当地豪宅会产生怎样的影响？
　　陈：肯定是正面的加分作用。规划下来后，这个地就会面临全面的产业升级：我们不是一直希望成为东方夏威夷吗？为什么夏威夷会这么受欢迎？因为即使是金融危机，夏威夷的旅游娱乐业鲜少收到影响，不仅如此，就连华尔街都吃不消的时候，夏威夷还向美国政府每年要贡献100亿美金。我们要想成为这样的地方，就得需要产业升级。

　　东：未来海南房地产行业还将面临哪些竞争？
　　陈：这里一定会涌入更多的同行，并且这里会出现极为高端的项目，使得我们也必须随之产品升级。
　　再有，由于产品的层级多了，在市场上就会自动的产生区隔化。刚需是存在的，高端生活需求也是存在的，他们同在这片土地上共荣共存，形成了良性循环，这就是客户会分流。那么，客户越分越细的时候，自然争抢就越厉害。

　　东：很多人都在担心房地产投资过热的问题，毕竟上世纪末海南房产泡沫破裂的惨状仍历历在目。
　　陈：以我们的项目为例，半山半岛并不鼓励业主将房子作为投资品，我们希望，这个项目更多的是让人们体会其居住功能。而对于整个海南来说，自然资源才是真正有价值的，所以我们不能以牺牲土地为代价。我想，政府应该会考虑土地供应量和开发商招拍挂的拿地机制，从而二者之间选取最为平衡的点来调节岛上的土地供应市场。

部分进入海南“淘金”的著名房企
企业名称 总部
中信泰富有限公司 香港
华润（集团）有限公司 香港
中海地产集团有限公司 香港
新世界发展有限公司 香港
万科企业股份有限公司 深圳
中国宝安集团 深圳
富力地产股份有限公司 广州
保利房地产（集团）股份有限公司 广州
山东鲁能置业集团有限公司 济南
绿城房地产集团有限公司 浙江
绿地集团 上海
天津泰达 天津
天津城投集团 天津