By《东地产》刘侃侃

　　以万达这样不断向前飞奔、身躯日益庞大的企业而言，能有这样轻灵的策略，已属不易。

　　五角场万达已成上海东北区副中心原点，周浦万达深入浦东腹地聚集一方人气，江桥，正成为万达上海的下一个重中之重。
　　万达越走越快，还将给上海带来多少期待？
　　2008年，万达集团董事长王健林来上海参加周浦万达动工典礼时，表态要争取5年内在上海拿5-8个项目。
　　刚刚动工的江桥万达售楼处墙壁上硕大的中国地图中星星点点的红色标记，这些带着万达烙印的综合体四面开花，显现出万达的燎原之势。

选址哲学
　　在万达出现之前，江桥在上海人的普遍印象中是动拆迁配套房基地。然而万达的选址，一向有自己的哲学。
　　“我们现在（看地）几乎满上海的跑。”万达广场置业有限公司副总经理吕正韬这样回应万达的选址标准。上海近郊新城，脚步无所不至。
　　吕正韬指出，万达在选址上有三个标准，一是人口，3公里内人口20万以上，这构成最基本的消费人群，能保证十几万平米生活广场的消费体量；二是交通，万达的选址需要一个很大的辐射能力。比如江桥万达，坐拥虹桥大枢纽，有两条地铁线覆盖，以及公共交通等，离中环线直线距离5公里，这都是吸引万达的重大考量因素；三是寻找商业空白点。如果在市中心选址就体现不出万达的优势，而万达在一些城市近郊优势凸现，首先是介入成本低，其次是竞争对手比较少，更能够充分体现出万达的优势。
　　而万达江桥可谓生逢其时。作为与“大虹桥”关系最密切的板块之一，江桥正面临着空前的发展机遇，万达广场的出现将填补该区域大型商业综合体的空白，成为江桥城市升级的核心动力之一。
    
换代部署
　　作为中国的商业地产先驱者，自2002年万达开始商业之旅的征程，每一步都摸索走来。
　　2002年，万达推出城市核心区域建5-6万平米的商业广场，包括步行街、超市、影城，成为万达第一代产品；2003年，万达推出二代组合店。规模上升到15－20万平方米，包括数码电器、百货、超市、影城电玩等多种业态的商业组合；2006年开始，万达在北京、上海、宁波等地推出第三代店，即城市综合体。在第三代产品中，除了传统的万达组合外，还引入了酒店、办公、住宅、SOHO、城市广场的多种功能的组合，体量巨大。

未来计划
　　一个庞大的身躯正渐渐显影。
　　万达学习去做“会在瓷器店跳舞的大象”，不断调整自己的脚步。刚刚开业的万达周浦商业广场已经开始了租户调整的程序。吕正韬表示，万达有专业团队去评估什么样的品牌是最合适的。在签约之前会评估商户的自身实力，针对不同的客户会有不同的标准。跟好的品牌会签3-5年，但一些不稳定的品牌却只签半年或者更短的时间。
　　在万达商业广场的业态不断升级调整过程中，也有人质疑万达是否明显“溺爱大商户”？“这个是有可能的。”吕正韬并不讳言，比如说在万达广场，小商户的租金有可能是大超市租金的5倍，“但必须看到，如果没有大超市的入驻，也不会有小商户需要的人气”。在万达第一代主力店中，小商户只占到30－40%，而目前的主力店55%左右都是小商户，这个比例还在匀速上升。
　　以万达这样不断向前飞奔、身躯日益庞大的企业而言，能有这样轻灵的策略，已属不易。