by 《东地产》刘昀 梁继贤

　　为什么源源不断的地王，大部分都是住宅用地，鲜有商业地块身影？实际上中国内地的房地产走势，还是以住宅成交为标尺，写字楼、商铺虽然经常有夺人眼球的大手笔，但很少在土地拍卖环节上兴风作浪。
　　然而近日上海新推地块，商业用地和综合用地占的比重非常大。即便是个别纯住宅用地，也是位于大型商务区内，且相比于周边房价，这些地块的起始挂牌价格相对“便宜”，因此未来的新地王很有可能会在下列地块中诞生：

徐家汇最后的综合用地
　　徐家汇板块还有新地推出吗？很多开发商对徐汇区优质地块一直虎视眈眈，但近一年来鲜有推出。因此当位于龙华路1960号“斜土街道107街坊 ”一经公告，便引起了广泛关注。截至发稿，已经有25家房地产开发企业领取了竞拍申请书，其中包括万科等历次竞拍“失败者”集团。而其34.26亿元的挂牌价，更是令很多业内人士看好其将荣登新科地王。
　　该地块东至规划东安路，南至规划一路，西至规划三路，北至规划龙华路，毗邻绿地船厂项目，总面积90193.9平方米，共分4块。其中两块是商办用地，容积率分别为3.64和3.5。另有一块容积率2..37的住宅用地和一块容积率0.5的教育设施用地。目前整个地块为净地。
　　从地块所处板块来看，该区域内的徐家汇大厦等写字楼成交均价超过28000元/平方米，商铺成交均价接近36000元/平方米，皇家巴黎等高档楼盘成交价格也保持在22000～30000元/平方米的范围。而该地块若以挂牌价计算，楼板价约在13000元/左右，即使溢价50％，楼板价也不过18000元/平方米，这对开发商来说无疑是个巨大的诱惑。据悉，绿地集团对该地块非常有兴趣。

长风商务区终推住宅用地
　　目前有望和“斜土街道107街坊 ”争夺“总价地王”的地块，非普陀区长风6B（B6）、7C地块莫属。该地块总面积142108.1平方米，容积率2.2，纯住宅用地，挂牌价30.58亿元。目前已经有67家房地产开发企业领取了竞拍申请书，其中包括新鸿基、和记黄埔等香港地产大鳄和仁恒、凯德置地等新加坡地产地产巨头。
　　一直以来长风商务区所推地块，大部分都是商业用地。此次新推的地块的东部，天鸿集团旗下的“北岸长风”、国科集团所有的“国盛中心”等大型商业办公综合项目，目前售价都超过27000元/平方米；地块西部，旭辉集团旗下的旭辉新天地等办公项目的售价也达到了25000元/平方米左右；地块北部，象源丽都三期等高档住宅小区成交价也超过20000元/平方米。
　　而以目前挂牌价计算，该地块的楼板价不到10000元/平方米，即便溢价超过100％，楼板价也不过20000元/平方米。从上海楼市未来走势上看，该区域内的房价仍有平稳上升的趋势。相比较其他地块，长风商务区在未来发展规划方面，无疑占尽更多优势。李嘉诚的真如项目虽然几经波折，却从未放弃，也暗示了长风商务区的长远战略重要性。因此这幅临近中环线的地块，极有可能超过众多内环线附近的“竞争对手”，成为新科地王。

绝版的浦东滨江观景办公用地
　　如果说上述地块有望成为新的“总价地王”，那么位于浦东新区浦明路的“黄浦江中心段E18单元1－10和1－8地块 ”极有可能成为新的“单价地王”。
　　1－10地块为办公用地，总面积20832.9平方米，容积率2.4，挂牌价10.96亿元，楼板价已经接近22000元/平方米。目前有37家房地产开发企业领取了竞拍申请书，溢价幅度可能超过100％，届时楼板价有望超过45000元/平方米。
　　而1－8地块同样为办公用地，总面积37015.2平方米，容积率2.4，挂牌价19.36亿元，楼板价约21000元/平方米。目前有42家房地产开发企业领取了竞拍申请书，溢价幅度同样可能超过100％，届时楼板价也将接近43000元/平方米。
　　据土地交易中心工作人员透露，申请企业中，保利集团、绿地集团等地产巨头都同时对两幅地块提交了竞拍申请。鉴于地块周边的楼盘主要是仁恒滨江、世贸滨江、财富海景、汤臣一品等市场价格均超过50000元/平方米的顶级滨江豪宅，因此此次推出的板块内比较稀有的办公用地，必将引发一轮激烈的竞价大战，届时溢价幅度将超过目前各方预测。

下一个地王是谁之群雄割据

　　为什么开发商这么迫切地需要地呢？
　　沪上知名房地产专家李战军博士曾说过，开发商是不会满足于在建和在售的项目，他们最感兴趣的永远是还未拥有的项目。

抢地王是个技术活
　　拥有足够的土地资源，就可以向银行申请高额的开发贷款或授信金，从而缓解可能出现的资金不足的问题。强大如万科，如今也在为无法在上海拿到新的住宅用地而苦恼，虽然这对其全国战略影响不算太大，但依然让王石感到万科在上海的发展已经出现危机。
　　王石如何解决这个问题呢？“围魏救赵”
　　7月初，王石、潘石屹等地产巨腕们云集北京争夺广渠路15号地块。最终虽由中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元的天价竞得该地块（超越此前朝阳区奥运村乡地块19.6亿元的价格，成为北京今年单块土地价格的新地王。）但无疑向外界透露了一个信息——万科不差钱，资金链绝对没问题。
　　但是同样在7月，包括新鸿基、招商地产、保利地产、龙湖、万科、金地在上海参与了赵巷镇特色居住区10号地块的竞拍。该地块21亿的起拍价已经成为上海地王，但最终金地让人难以置信地以30.48亿成功拍得。志在必得的万科又一次没能在上海开拓新疆土。

究竟是谁在催生地王
　　地王的出现，与地产商的疯狂追捧不无关系，参与了多次土地竞拍的万科就是个实例。但是地产大佬们也是各有苦衷，把地王频出的责任一味推到他们身上，也让大佬们备感委屈且有口难辨。
　　闵行区的“楼脆脆”，“很傻很天真“地揭发了开发商当初的超低地价，民众对开发商利欲熏心的质疑和谴责达到了前所未有的高度。这也导致越来越多的开发商，不敢再偷鸡摸狗地与政府官员合理利用潜规则将优质地块纳入囊中。所以，可以预见，未来走公开拍卖途径的开发商也会越来越多。
　　但竞拍人数的不断扩大，也意味着土地资源愈发供不应求。多方哄抢的结果，必然导致新推地块高开高走。越多名企关注的地块，溢价的比例越高，诞生新地王的可能性越大。而近一年来广州、北京的地王多为国有企业的背景，也让民众觉得政府有意再次拉动房价，是政府在催生地王。一旦这股思潮泛滥壮大，后果不堪设想。

编后语
　　古人云，民以食为天。
　　21世纪，中国人都知道，房子大过天。
　　只要老百姓还将买房视为头等大事，那么一个又一个新地王依然会源源不断地出现。