By《东地产》专栏撰稿人宋会雍

 

    楼市成交恢复速度显然超出了大多数人的预料。开发企业自然乐得享受这一难得的市场良机。手里有了钱，开发企业不论在项目推进还是土地市场上重现游刃有余的姿态。6月11日上海公开招拍挂的7幅地块无一流标，几十家开发企业的积极参与让萧条一年有余的上海土地交易市场仿佛重现07年“盛况”。尽管成交价格上还没有出现严重的“面粉贵过面包”现象，但高地价支撑下未来房价高过当前似已板上钉钉。“又开始疯狂了”，一位参加土地竞拍的开发商如此感叹。

    疯狂，也许还不是形容眼下楼市的最合适字眼，但一种难以名状心理感受无疑正盘绕在各方心头，抑或窃喜，抑或惶恐。开发企业有理由去问，经过了自住需求短期释放之后，究竟谁在支撑楼市？开发商所担心的便是这波热潮究竟能持续多久，自己会不会是“最后一波扑在沙滩上”？当“1人贷出35套房”被曝料之后，受到关注的不应仅仅是二套房贷的违规松绑，还有投机者究竟在当前的成交热潮中起到了多大的作用？

二套房贷从一出生就是针对投机性购房的，只是在选择健康楼市还是GDP的过程中，被一点点松绑直到当前的局面。自住购房者至少还有个实际需求限制，而对于“心有多大，舞台就有多大”的投机者来说，只要尺度够松，能限制他们的只有银行信贷额度。也就是说投机者的需求量取决于银行，什么时候银行收紧贷款了，投机者的需求就停止了。习惯于用20%的首付来投机的人断然无法接受40%的价码，普通购房者便成为他们“争取权益”的枪炮。打着或真或假的爱国旗号，他们成功了，并面对大开的信贷闸门进一步扩大战果。虽然有三令五申，但二套房贷被放到了第35套仍无法停止的案例表明它实际上已形同虚设。

　　我们在市场冷淡期把支撑力量立足于刚性需求，刚性需求根本特点在稳定，既不会因市场冷淡而化于无形，也不会因市场火热而大幅激增。能够加剧市场起伏的只有投机需求，他们的快速机动让楼市的低谷更冷、高峰更热。以08年的刚需底线为标尺，出现一定的反弹属正常市场波动，但反弹至高位并长期维稳无疑表明非正常因素的介入。

　　开发企业不论把房子卖给自住者还是投机者资金回笼结果都是一样的，在市场热潮中迅速扩大供应，提高市场占有率无疑是最佳选择。但分辨不清楼市真伪，把海市蜃楼当成美好实景而影响企业发展战略将非常危险。近期土地市场回暖首先在于楼市成交回暖，开发企业获得了资金、信心双重丰收；另一方面在于楼市去化良好，后续供应短期偏紧，前景展望明显抬头；另外海在于目前土地市场普遍调低招牌挂起价，被认为是拿地的好时机。但开发企业观点较为趋同导致竞争激烈，推动土地大幅溢价，虽不及07年火热，但拿地亢奋的苗头已显。虽说高房价并不是投机需求的最大障碍，但开发企业谋求的是长期基业，切不能随投机走向翩翩起舞。当年的地王至今仍多数未动，前车之鉴，不可不察。