by 《东地产》专栏撰稿人宋会雍

　　经过长期沉积，土地市场近日明显“争气”起来，多数城市土地成交面积环比开始明显增加，超额溢价也再度出现。杭州位于上城区南山路地块溢价幅度最高达127%，且楼面地价达46284元/平方米，创下地王新纪录。5月21日上海土地出让29号公告中土地出让结果同样引发业内热议，上海同盛投资集团房地产有限公司携数家企业联合以3.128亿元摘得上海工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域地块，地块成交楼板价3927元/平方米，07年8月份招商地产创下的3600元/平方米的土地成交价格记录被刷新；紧随其后的航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路东侧区域被上海铭邦投资发展有限公司以2.36亿元摘得，比挂牌起始价格高出74%。楼板价则一举达到4205元/平方米。
　　对于最终的成交价格，参加土地竞买的开发企业表示有些“看不懂”，“以目前市场来看，应该还没有热到如此地步。” 王石近日在接受媒体采访时称房价进入“后拐点时代”，当前的房价是维持不住的。他的这种判断是基于东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出的，并且他也透露，周围一些同行其实也同意他的拐点论，但希望他不要再在媒体上发表类似观点。
　　应该说，面对当前楼市的上扬，实际上是有相当一部分开发企业对其可持续性持有明显疑虑。只是出于对当前楼市热烈气氛的配合，这种想法往往在面对公众时得以保留。但不管怎么说，土地最终仍以高价卖出去了，也许有人认为这些地王企业最终将成为“冤大头”，那么当前支撑这些企业信心的源泉何在？特别是在08年几乎涕泪俱下的呼吁“救市”之后，多数地王仍在沉寂之时，怎么伤疤没好就忘了疼，面对高价地勇敢地冲上去？
　　近几年开发企业变脸很快而且幅度极大。07年是“赚钱赚的都不好意思了”，08年是“救市”，09年是“现在不买，以后还得涨”。笔者认为，在08年楼市波动过程中开发企业顶多是觉得有点紧，但并不疼。不管是大企业还是小企业，不管是高负债运营还是低负债运营，最后并没有破产、合并、行业集约化整合等调整结果出现。
　　也许这种经历鼓励了开发企业，有了紧密的利益联结，房地产业似乎有理由成为一个稳赚不赔的行业。步入5月，上海今年新启动的800万平方米旧城改造骤然加快，通过旧城改造这个杠杆，800万平方米的旧城区所能激发出的新房需求量预计超过2000万平方米。这对于来年商品房成交量年在2000多万平方米的上海来说，意味着即便没有任何改善性需求参与，仅拆迁带来的被动性需求就足以支撑起09年上海楼市。在这种局面下，常规的市场研究思路基本是失效的。旧城拆迁有它的特殊性，但在这里仅作为一个例子来说明楼市调控方法的多样性和市场规则在当前楼市中的局限性。
　　当开发企业自己都表示“看不懂”的时候，土地价格必然脱离了常规市场思维轨迹，能够确保项目在未来成功的，只能是市场之外的关键要素。这，当然是需要一点运气的。