恒大不弃香港上市
许家印招兵

By 《东地产》记者万云选 童丹霞

　　“恒大正在广撒‘英雄帖’！”
　　在最近房地产业界人士的谈论话题中，恒大地产集团（下称恒大）再次成为焦点。这家去年因为全球金融危机影响而暂缓上市的地产巨头近日在多家权威媒体刊登巨幅招聘广告。在整个中国房地产行业还没有从“裁员潮”中回过神来时，恒大却开始大规模“招兵买马”。
　　一切仿佛回到2007年。
　　当时，恒大在上海登出整版的买地广告，并号称要拿出数十亿资金在上海买地，强势姿态在当年引起不小轰动。
　　恒大一位不愿具名的高层管理人员在接受《东地产》记者采访时表示，恒大此次招聘主要是基于人才储备的长远考虑以及公司近期业绩良好的同时要加强队伍建设。对恒大上市的事情，该人士避而不谈。
　　香港信诚证券联席董事连敬涵则分析，恒大此时大举招聘，一方面是公司宣传积累品牌和人气，一方面是优化人才结构，加速推动公司发展。
238亿目标的背后
　　在恒大的招聘榜单中，光是“地区公司董事长兼总经理”的职位就一口气招15人。以恒大目前的人事架构来测算，这意味着该公司将可能启动旗下47个项目中的15个，开工量预计将达到1000万平方米。
　　此外，恒大地产地区公司开发部经理招聘人数达到30名，地区公司工程部经理达到30名，其他各类管理人员人数近200人。
　　“大规模的招聘，是否意味着恒大今年开工量和销售量都会大幅上升？”
　　面对《东地产》记者提问，恒大内部人士表示今年恒大的开工量应该会有增长，具体多少并不清楚，但他指出今年恒大的销售量肯定会大幅增加。
　　《东地产》记者从侧面了解到，恒大地产今年的销售目标高达238亿元，而去年恒大地产的销售额是118亿元，尽管这一成绩在去年的房地产企业中已经算是佼佼者，跻身“百亿军团”前列。
　　记者从恒大内部获悉，恒大在3-4月累计销售金额接近50亿。4月中旬起，恒大地产集团启动“恒大2009全国首届精品房博会”，全国12个核心城市22盘联手发力，大量新货在此期间入市。4月中旬至“五一”期间，销售总额达到30亿。
　　“今年上半年完成100亿的销售额，应该不是问题。”恒大内部人士乐观地表示。
　　五合国际五合智库总经理邹毅分析，238亿元的销售额应该是根据销售价格及今年推盘量所计算出的。因此完成这个目标不仅需要大力营销，推盘量和新开工面积也显得非常重要。这也是恒大大规模招聘的原因。
恒大式过冬
　　如此大规模的推盘量和开工面积，恒大是否有足够的资金来支撑？对恒大资金链问题的质疑，在去年其图谋上市期间便一度出现。
　　但是，现在的恒大，一直给外界“我过得比你们想象的好，好很多”的感觉。
　　去年恒大上市暂缓后，不断传出恒大资金压力巨大的传闻。然而，在四川汶川大地震后，恒大却突然捐出1000万元善款，这是南方第一家捐款的房地产企业，捐款数额在房地产行业也算是大手笔。
　　在今年全国政协联组会议上，被媒体“穷追猛打”的恒大地产董事局主席许家印给出了两组数据。
　　他说，“一个数据是，恒大集团系统所有公司，从1996年到现在的13年里，在所有银行都没有出现过一笔逾期贷款。这个大家可以去银行查询。”“另一个数据是，今年元月，恒大的一个地区分公司，一笔还了6个亿的贷款。这是在所有的工程款都支付完毕后还的贷款。”
　　作为回笼资金的代价，恒大放弃了许多项目的利润，几乎都是以“微利”或者“成本价”销售。恒大内部人士表示，公司瞄准的就是“刚需市场”。
基金公司的两难
　　在“恒大式过冬”的成功范本背后，还有一个不可忽视的角色，就是恒大合作的海外基金公司。
　　2007年，为顺利上市，恒大同淡马锡、美林等机构投资者签订了合作协议，议定了上市的初步计划。但是，计划没有国际形势变化快，恒大暂缓上市后，随即再次启动私募，美林、德意志银行、科威特投资局、新世界发展有限公司共计投资6亿美元，许家印本人的股权被稀释。
　　在两会期间，许家印向媒体透露，该协议已经展期，恒大最困难的时候已经度过。
　　光大证券房产分析师赵强对《东地产》表示，基金公司希望恒大尽快上市然后寻求退出，但如果一味催着恒大上市，时机选择不好，假如恒大在资本市场表现不尽如人意，基金公司利益也会有一定损失。
　　也正基于此，恒大内部人士对《东地产》记者表示，目前和基金公司是“有商有量”，双方都能互相理解。
　　值得一提的是，邹毅指出，虽然目前不知道当初很多基金买入恒大、星河湾、龙湖等等待上市的房产公司的成本价，但是以目前的资本市场，这些基金想要在上市后未必能够解套。
　　“基金也只能如此了！”邹毅表示。
上市的转机
　　无论如何，上市仍旧是恒大以及投资恒大的基金公司的最佳选择。
　　“上市要快！”
　　赵强表示，今年下半年是上市的好时机，趁市场回暖应尽快把握机会，而目前市场不可预测性太大，一旦风向转变，可能等待期又是一年甚至更长。
　　恒大地产此前对外的口径也是——“恒大是要上市的，目前主要看国际资本市场的表现再决定。”
　　邹毅分析，恒大比较谨慎也有道理。目前国际资本市场并未见大的好转，恒大这次冲击香港市场，“只能成功，不能失败。”
　　邹毅表示，过去那种以土地储备决定资本市场表现的时代过去了。现在“土地是把双刃剑”。“开发能力和开发效率跟不上，土地储备在弱势环境下会面临减值风险。而且土地储备会沉淀大量企业发展资金，使企业的营运现金流出现问题。”
　　因此，他认为有巨大土地储备的恒大地产，应该在再次登陆香港的时候展现给投资者更多的开发能力和公司运转效率，这样才能和巨量的土地储备共同形成打动投资者的武器。