少量多批违规开盘
“变相捂盘”卷土重来

by 《东地产》万云选

　　3月份上海楼市迎来“小阳春”。但“火爆”的背后难免泥沙俱下。许多楼盘通过“变相捂盘”制造出“虚假繁荣”，这不仅违反房地局出台的有关规定，对房地产市场健康发展也是种损害。
　　根据易居中国提供的数据显示，一季度上海开发商共推出137批房源，其中只有18批房源超过3万平方米，仅占总供应批次的13%。
　　而根据2007年9月上海房地局出台的《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交[2007]450号），开发商申请楼盘预售许可证时，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。
　　该规定限制了开发商以少量多批的形式卖楼，曾被业内评价为“防止开发商捂盘的杀招。”
　　但从上海今年一季度的住宅开盘情况来看，“捂盘”现象似乎又有抬头。
　　易居中国分析师薛健雄对《东地产》记者表示，在目前的市场背景下，强行执行3万平方米的预售标准显然“不合时宜”，但部分开发商的“捂盘”行为已经非常极端，干扰了市场的健康发展。

部分开发商走极端

　　《东地产》记者调查发现，部分开发商不仅推出的房源远远不足3万平方米，而且采取每次推盘5套至10套并反复推盘的策略。
　　位于北外滩板块的豪景苑，3月21日开盘的时候仅推出5套房源；过一周后，该楼盘再次开盘，推盘量依旧只有5套。
　　“每次推出少量特价房，价格再逐步加一点点，这会让客户觉得明天一定会涨价，不得不下单。”薛健雄表示。
　　《东地产》记者了解到，类似豪景苑这样的做法在上海开发商中已经“流行”起来。开发商少量多批推盘，除了制造“抢购”氛围，还可以借此试探市场反应，并因此制定销售价格。
　　一些开发商确定推盘量的做法是：比如一个楼盘，会先电话通知前期积累的意向客户，收集300人次，并发放2000元一张的VIP卡，此卡可在购房时抵扣2万元现金。当发到150张后停止。如果确实能发出150张，那么开发商最终的开盘量可能只有75套，也就是对折。这150人对75套房源当然会形成争抢。热销局面就这样造成了。

房地局规定“悬空”

　　在推盘量不符规定的前提下，开发商是如何申请得到预售证的呢？
　　一位不愿具名的房产上市公司董事对记者透露，3万平方米标准定下来后，上海各个区执行情况各不相同，有些区严格，有些区宽松，但到去年年底之后，几乎没有人提这个了。
　　该人士表示，一般只要达到预售标准，面积不到3万平方米，预售证也是可以申请下来的。
　　此外，《东地产》记者了解到，许多开发商申请预售证的时候超过3万平方米，但在“线下活动”中变相地“捂盘”，“挤牙膏”似地推出一批又一批的房源，制造“热销”的气氛。

“变相捂盘”损害健康市场

　　“变相捂盘”看似促进了市场成交，吊起了置业者胃口，但对房地产持续健康发展极其不利。
　　薛健雄表示，由于今年的市场环境和政策出台时不尽相同，“3万平方米预售标准”标准被搁置也可以理解。但如果开发商向另一个方向走极端，“捂盘”行为越演越烈，不排除相关部门再出台规范措施的可能。
　　美讯商业地产执行董事张景瑞对《东地产》记者表示，目前购房者好不容易积累起了置业欲望，如果开发商通过“变相捂盘”的方式不断提价，打击了购房者的置业信心，对整个房地产市场的健康发展极其不利。
　　“尤其是对下半年推盘的开发商影响比较大。”张景瑞分析，如果市场被扰乱，置业者再出现观望局面，今年上海楼市巨大的供应量将无法消化。

制造出来的“供不应求”

　　2007年出台“3万平方米预售标准”的背景是当时上海住宅供应量严重不足，开发商通过“捂盘”来不断提高房价。
　　然而时过境迁，今年上海住宅供应量非常充足。易居中国统计数据显示，2009年上海可上市新建住宅楼盘可达165个项目，共计2237万平方米（不含动迁及配套房，下同），这一供应量不但远高于2008年1230万平方米，更是2008年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。
　　除新增供应量之外，一手存量住宅供应量也很可观。
　　根据上海台庆房产统计，截至3月31日，上海一手住宅存量达842万平方米，接近于2008年一手住宅全年销量的897万平方米。存量套数达62437套，而2008年全年一手住宅月平均销售6425套，若按2008年销售行情，目前存量足需市场消化约10个月。如此计算，2009年上海一手住宅供应量达3079万平方米。
　　“正因为供应量很充足，所以开发商才想要制造出供不应求的假象。”五合国际五合智库总经理邹毅表示。
　　邹毅分析，由于信息不对称，开发商很容易操作出“抢购”局面，置业者也是从众心理，看着别人下单的时候往往影响自己判断，跟着就下单。