豪宅成交量增长速度超过整个市场5倍
3月上海高档房套现60亿

by 《东地产》童丹霞 瞿铮

    60亿！
    这是上海高档房在刚过去的3月份套现的数额。高档房成交突然“井喷”，一改过去几个月外郊环楼盘唱主角的格局。
    《东地产》记者从台庆房产拿到的数据显示，3月份上海2万元每平方米以上的楼盘成交共1198套，成交总额大约为60亿元。这一数据是2月份成交577套的2倍。
    此外，3万元每平方以上的楼盘共成交412套，是2月份的3.3倍。

价格策略取得效果

    3月上海高档房成交的主角还是一些在今年以来一直表现抢眼的项目。
    仁恒河滨城成交173套，套现约8.9亿元。该楼盘成交量在高档房中遥遥领先。世贸5号成交69套，套现接近6.3亿。此外，中山公园板块的凯欣豪园也成交了27套，约套现1亿元。
    易居中国分析师薛建雄分析，开发商采用的价格策略是成交放大的一个重要原因。
    《东地产》记者了解到，前期报价在4.9万元—5.7万元/平方米的经典茂名公寓，其3月份实际成交的13套房源均价仅为36415元/平方米。
    3月10日推出112套、报价3.2万元/平方米的古北国际花园，已成交的69套房源均价仅为27736元/平方米。
    凯欣豪园开发商丽丰控股（上海区）的副总经理秦治民对《东地产》记者表示：“为促进1、2月销售，凯欣推出的低区房源，曾有相应的价格调整，但只是少部分。”
    来自天天佑威的统计数据显示，1月份凯欣豪园的成交均价为28884 元/平方米，2月份降至27268元/平方米，3月份升至29880元/平方米。

投资者重回市场

    “豪宅成交上升速度比整个市场的增长快了5倍，这足以说明外资和投资者正在加大进入上海楼市的力度。”薛建雄对《东地产》记者表示。
    易居中国对上海高档房买家所作的调研发现，这批买家中有相当一部分是外籍购房者，而且，这批以港台地区和东南亚华侨为主的富豪，大多数是以美元为支付和贷款货币。
    薛建雄分析，这些买家所在的国家或地区经济体量都较小，本地货币相对不稳定，因此手中持有的基本上都是美元。现在低利率、高通胀的美元对他们的财富形成了巨大的贬值危险，因此他们冲进了租金和价格相对平衡而且有消费力支撑的上海楼市。
    不过，台庆房产副总经理陈史翎认为，虽然3月豪宅成交出现暴增，但主要集中于单价3.2~3.8万元的低总价豪宅，这只能说明一般性的投资客开始从观望转为尝试性入市，而高端豪宅投资客仍在观望。
    根据台庆房产提供的数据， 今年前三个月，单价5万元每平方米以上的豪宅成交量一直保持个位数。其中1月份的成交量仅为6套，2月份为8套，3月份再次回落到7套，而其他各价格段住宅成交量均创7成以上增幅。
    “如果顶级豪宅市场也加入回暖大军，整体房产市场的这一波回暖行情可以维持得更久一些。” 陈史翎认为。

三季度前后房价依然稳定

    很多购房者担心的是，整体市场回暖，将在近期再度引发价格上升。
    熟悉开发商内部定价环节的秦治民向《东地产》记者透露，“现在是一个自由市场，如果你的价格远离消费者期望，就很难去做好销售。当今的市场已不是以前暴利的阶段，所以很多开发商不再奢求高利润的回报，而是一个合理的回报。”
    在采访过程中，多位案场销售经理也纷纷向《东地产》记者表示，虽然目前市场有所回暖，但并不会为了追求利润而抬高房价，后期开盘的项目在定价上还是谨慎为主。
    据了解，4月中旬仁恒河滨城还将推出一批大户型房源，对于这批房源的价格，案场工作人员虽没有正面表露价格范围，但表示房价仍旧按照原先的定价走，不会出现调价。
    对于购房者关心的“市场一好价格就上涨”问题，秦治民透过《东地产》记者表示：“现在大家都不敢确定价格会出现怎样的变化，而从今年的经济复苏情况来看，第三季度前后价格还是偏向于稳定。”

一手住宅各价格段成交套数列表

月份        2-3万    3-5万    5万以上
2009年1月    488      118       6
2009年2月    454      115       8
2009年3月    777      405       7
数据来源：上海台庆房产