2008年成交面积首超一手房
上海二手房成为市场“病态王者”

By 东地产记者 童丹霞

    2008年，并不是二手房表现有多好，实在是一手房表现太差。促使二手房成为主流地位的力量，更多的是来自外力，一手房房价降价不到位、一手房新增供应量缺失、政策向二手房倾斜等。专家认为，2008年上海二手房成交面积超过一手房成交面积并不正常，上海二手房是市场的“病态王者”。

    有句俗话叫“瘸子里边挑将军”，2008年上海楼市二手房成交面积和一手房的相比，就是“瘸子里的将军”。来自上海市房地产交易中心的数据显示，2008年二手房成交面积超过一手房成交面积，成了上海楼市的主角。
     “并不是二手房表现有多好，实在是一手房表现太差”，在采访调查中，众多业内外人士向《东地产》记者表达了这一观点，2008年促使二手房成为主流地位的力量，更多的是来自外力，“一手房房价降价不到位、一手房新增供应量缺失、政策向二手房倾斜等”。因此，有专家认为，2008年上海二手房成交面积超过一手房成交面积并不正常，上海二手房是市场的“病态王者”。

二手房首超一手房
    如同专家所判断的2008年二手房唱主角并不正常那样，汉宇地产董事总经理施宏睿告诉《东地产》记者：“2008年上海二手房成交面积同样是下滑，但是一手房萎缩得更厉害。”
    上海佑威房地产研究中心统计显示，2005年上海一手住宅成交面积为1762万平方米，2006年成交面积在1672万平方米，2007年成交面积尚且有2080万平方米，但2008年成交面积仅897万平方米，比07年大幅下滑56.9%。再看台庆房屋提供的07年、08年二手住宅成交面积数据，2007年二手住宅成交面积为1569.7万平方米，2008年成交面积为976.2万平方米，08年较07年二手住宅成交面积下滑37.8%。
    同样是下滑，但一手住宅下滑态势超过二手住宅，以致失去占比优势。

降价不到位是“元凶”
    “一手住宅价格经过2007年的上涨后居高不下，同样是导致一手住宅成交面积下滑的原因之一。”21世纪不动产上海区域市场研究中心认为，据其市场中心统计，08年全市新建商品住宅的套均成交总价为160.36万元、面积为117.20平方米。而同期二手住宅的套均总价仅为85.19万元、面积为81.12平方米，其价格优势明显，对经济实力有限的刚性购房者拥有很大的吸引力。
    “除此以外，期房交房时间长也影响着一手房成交。”中原地产研究咨询部经理马冀告诉记者。在他看来，开发商资金链紧张，往往将期房提前销售，而目前入市的购房者多为急需住房来解决如结婚、工作等刚性需求购房者，难以长时间等待期房交房时间，因此这部分购房者选择二手房的可能性更高。
    不能忽视的还有一手住宅可售量偏低同样制约着销售。据网上房地产显示，截止1月11日，上海市全市一手住宅可售面积为831万平方米，其中普通住宅仅有326万平方米；二手住宅可售面积为1243万平方米，其中普通住宅有378万平方米。
    无论是从房价、还是可售量上，2008年一手房糟糕的表现使其拱手让出优势地位。

投资者出逃
    促使2007年一手住宅成交面积达到2080万平方米的购房者中有一支强大的投资者队伍，而在2008年上海楼市难见投资者身影，更多的是出逃迹象。
    21世纪不动产上海区域市场中心分析指出，房价的高企加上紧缩的金融政策持续实施，导致楼市投资者的获利空间受到挤压、投资成本的不断上升，投资型购房者被迫首先离开市场。
    记者此前曾跟踪调查2008年11月底出现的一波温州炒房团，当时有媒体高调宣称温州炒房团在沪意向采购金达8000万元，但最后却无疾而终。彼时，温州炒房团顾问雷朝军就曾告诉记者，“温州炒房团来上海是破冰之旅，更多的是试探楼市底部是否到来。”相应地，没有结果的抄底行动，一定程度上说明楼市底部未曾到来。
    除对房价的敏感外，他也向记者透露，自己手头还有多套房产被套，不想再买入增加负担，只想趁早将房产出手换得现金度过金融危机。
    与雷朝军有同样想法的投资者不在少数，“谨慎”成为他们2008年买房的关键词。

政策更倾斜二手房
    “优惠政策活络二手房，逼出刚性需求购房者”，上海台庆房屋副总经理陈史翎认为2008年二手房成交面积高于一手房，不能忽视政策对二手房市场的刺激作用。
    从台庆房屋提供的数据看到，自10月底新政出台后，11月份上海二手房成交量就出现直线上升，比10月份上涨67.8%，达8054套。
    “普通住房的重新界定、二手房交易税费的减免、贷款利率的下调等都降低二手房购房成本，等于变相降低了房价。”陈史翎告诉《东地产》记者。
    此前，21世纪不动产上海区域市场中心对08年9月成交的二手住宅进行抽样统计数据显示，在调整前符合普通住房标准的套数占比约为24%，调整后这一数字约为50%。
    自去年10月22日出台的14条政策后，此后的多项政策中均将优惠政策指向普通住房，而大面积普通住房的出现，使得包括税费优惠、利率降低等政策均增大了受惠面。
    同时，在整理台庆房屋统计数据时，陈史翎发现12月份有53%的客户来自于改善型购房者，他向记者介绍了其中一个成交案例。均为改善型需求的买卖双方，在成功交易后，买卖双方又各自处理了手头另一套多余房产，以至于一单买卖引出三套二手房的交易。“根据我们的跟踪调查，买第二套房的客户中有80%的仍旧选择进入二手房市场。”