上海金鹰国际购物中心被贱卖之谜

　　金鹰商贸六大门店里没有它的身影，南京路豪华地段没有为它带来一文盈利，铺天盖地地拉开整修寻求破局，却突然以低价被转手。一向善于经营购物中心的福布斯富豪王恒，何以“贱卖”上海金鹰国际购物中心？

BY 《东地产》记者 万云选

　　2008年11月20日，陕西北路278号的上海金鹰国际购物中心仍在“闭关练功”中，寒冷的天气中只有疏疏落落的施工人员偶尔进出，整幢大楼异常平静。
　　6个月前，已经经营了4年的上海金鹰国际购物中心宣告歇业，进行翻新调整，而此时它的主人——福布斯富豪王恒正在状告美国投行贝尔斯登的经纪人，控诉他们误导自己在该投行即将被破产接管时候买入的股票，结果导致几天内巨亏560万美元。
　　6个月后，王恒再次做出了一个很“吃亏”的交易，以10亿元的价格将整修中的上海金鹰国际购物中心转手。
贱卖金鹰
　　香港上市公司金鹰商贸(03308.HK)近日发布公告，以人民币9.99亿元向大股东王恒收购上海金鹰国际购物中心。金鹰商贸将以约3.6亿元的现金支付，同时将承接王恒公司南京金鹰约6.39亿元的银行贷款。
　　2004年4月13日，王恒旗下的南京金鹰以7.3亿元的代价购得金鹰国际购物中心，如今以大约10亿的价格转手，王恒在4年多的时间里赚了大约2.7亿元。
　　虽然有2.7亿元的溢价，但综合金鹰国际购物中心的商业价值，10亿元的价格难逃“贱卖”嫌疑。
　　根据独立估价师提供的报告，截止9月30日，金鹰国际购物中心的估值大约为13亿元。按照金鹰国际购物中心43000平方米的建筑面积计算，每平方米价格大约为3万元。而此次交易每平方米价格甚至不到2.5万元。
　　一些商业地产人士对金鹰国际购物中心的估价更高。美讯商业地产执行董事张景瑞对《东地产》记者表示，从目前该区域的地段价值等因素分析，金鹰国际购物中心的交易价格明显偏低。
　　张景瑞分析，虽然金鹰以前的经营状况一直比较差，但是在经过品牌置换等方面的调整后，应该状况会有大的改善。
　　“大约14亿元，金鹰应该值这个价。”他表示。
　　戴德梁行投资部董事叶建成则表示，金鹰国际购物中心大约估值在15亿元。按照这个价格，则每平方米的交易价格大约为3.5万元。以15亿元的价格折算，则金鹰国际的交易折让达到了33%。

烧钱之痛
　　王恒何以愿意以如此低的折扣价卖掉金鹰国际购物中心？
　　根据金鹰国际购物中心提供的财务报表显示，在今年1月1日至9月30日期间，其资产净值仅为5500万元，在这9个月中，金鹰国际购物中心不止没有产生任何收入，还有未经审核的亏损415.1万元。此外，在2006年和2007年度中，金鹰分别出现了1097.68万元和1214.63万元的税后亏损净额。
　　经营问题几乎从王恒接手的第一天就一直困扰着他。
　　戴德梁行商铺部董事韦泽铭对《东地产》记者表示，金鹰国际购物中心虽然占据了豪华地段，但人气一直不旺。虽然其拥有不少具有一定知名度的品牌，但并没有很好地规划整体经营格局，价格既不算便宜，而比较梅、泰、恒又不算太贵，所以虽身处繁华的南京西路商圈内，但仍略显逊色。
　　和同区域的购物巨头梅、恒、泰比较，金鹰的“成绩单”更是惨淡。
　　在2006-2007年度内，恒隆广场共取得租金收入5.56亿港元，其中，约5万平方米的商场租金收入就达到2.38亿港元，较上一年度上升了37%。而相比之下，金鹰国际购物中心却大为失色，金鹰商贸曾在今年3月中透露，金鹰购物中心2007年未经审核的租金收入不过330万元，两者之间相差数十倍。
　　更深层次的原因还在于，由于上海金鹰国际购物中心在当初金鹰商贸上市时盈利能力太差，被隔绝在资本市场外，因此对于它的任何投资都得王恒本人“掏腰包”。
　　与此同时，受到经济大势的影响，金鹰商贸的股价从9月份的6-7元港元，跌到该交易达成日的4.27港元。王恒的身价大幅缩水。
　　“王恒卖掉上海金鹰国际购物中心，转而注入上市公司资产，应该属于转移压力、分担风险。”香港信诚证券联席董事连敬涵对《东地产》记者表示。

破局迷惑
　　值得关注的是，就在金鹰国际购物中心启动大规模升级计划的同时，李嘉诚旗下的梅龙镇广场也悄然开始自己的升级计划。
　　“目前梅、恒、泰三角的商业格局已经形成，由于金鹰的地段相比梅、恒、泰并没有优势，要扭转以往的颓势恐怕很不容易。”美讯商业地产执行董事张景瑞分析。
　　金鹰国际购物中心更多的担心还来自南京西路两端的竞争威胁。2007年，梅、恒、泰以及金鹰国际购物中心四大商厦的年销售额合计已经高达53.96亿元，平均每平方米年营业额为2.1万元，是全市平均水平的两倍多。
　　但这种优势正在受到挑战。
　　在东端，由兴业国际打造的巨型商业项目大中里正在谋划施工，总建筑面积达38万平方米，其中商业面积近10万平方米，而该项目预计将于2011年即将完工。在西端，由久光百货、越洋广场和施工中的嘉里中心二期、会德丰广场正在酝酿一个超大型的商业集群。这不仅是金鹰急于升级换代的原因，甚至连梅龙镇广场，也开始感受到寒意，开始启动升级整修计划。
　　张景瑞对记者表示，4年前，王恒错过了品牌塑造、产品规划的最好时机，结果4年来金鹰国际购物中心一直处于被动位置。4年后，王恒意识到了这个问题，但已经没有先发优势。
　　根据金鹰国际购物中心的调整规划，80%以上的品牌都将调整，金鹰国际购物中心将立足于更高品牌的定位。尤其是将引入GUCCI集团入驻并打造2000平方米的旗舰店。
　　然而问题是，如此大规模的调整后，金鹰国际购物中心的前景并未十分明朗。金鹰国际购物中心能否成功破局也还是未知数。如果金鹰国际购物中心的调整未能成功，则王恒将背上更沉重的包袱。
　　此外，金鹰国际购物中心要在强手如林的南京西路杀出血路，需要后续资金的投入和支持。张景瑞分析，这才是王恒在