楼市拯救计划专题四：

“新名词”推翻“二套房”？

    “改善型普通自住房”，这是个很有意思的新名词，在财政部救市新政中一亮相就引发了业界的强烈关注。这一名词的具体定义，不仅将直接关系到购房者的首付要求、贷款利率，更可能意味着曾经为限制房价飙升而制定的“二套房政策”全面瓦解。
BY 《东地产》记者  郑宇栋

    “金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”
    这是上海“救市14条”中第四条的具体内容。在宣布降低市民购房首付和贷款利率的同时，还单独强调了一个群体——改善型住房购买者。换而言之，就是有房也有钱的消费群体。相对于尚未购房的人而言，这部分群体恰恰就是楼市的真正主力军。政策中短短几个字，很可能给房产市场带来数以百亿计的成交量变化。可是，这条意欲刺激楼市的政策，也带来了新的疑惑。

围绕新名词的疑问
    “这里的所谓的‘改善型普通自住房’，到底是指首次置业的一种，还是指二次改善置业？”易居房产研究院副所长杨红旭就提出了这样的疑问。如果是指二次改善置业，那便与先前的“第二套房贷政策”有了矛盾之处。因为先前对于第二套房标准的认定，监管部门曾对银行下过严令：以户为单位计算，只要有过房贷记录以后购买的住房都算第二套房。若以此为参照，那么绝大部分有钱有房的消费者，将被排除在这条优惠政策之外。这与新政的制定意图也颇有矛盾之处。
    但是仅从字面上分析，并不能推断这就是对“二套房政策”的全面推翻。宝名国际的地产分析师郑海龙也提出了不同的看法：“有部分上海人的房子可能是1998年房改以前的实物分配房，一直住到现在，再购买一套商品房改善生活也很正常。有些人卖掉自己的第一套房之后，再购买第二套房，这也能符合新政策字面上的意思。”
    《东地产》记者在与众多业内人士交谈中发现，政府新政的意图，每个人都心知肚明。如今只是静待权威做出进一步的解释。“政府肯定还会出台一个补充解释，例如制定一个标准，150平米以下的第二套房可以算作改善性自住房。虽然不至于全面推翻，至少也改进‘二套房贷政策’一刀切的不良影响。”地产分析人士单许昌的猜测，正巧印证了如今各大银行的状况。
    工行、建行、中行、农行的新闻联络人都给出了相同的答复，相关业务部门已经在召开紧急会议，等待进一步的具体政策。建设银行某支行负责人私下透露：“放松二套房贷肯定是大趋势了，具体标准怎么订，利率、首付要求如何调整，一周之内应该会有明确答案。”

模糊概念引发银行角力
    根据央行决定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。但是银行又如何界定“改善型住房购买者”和“第二套购买者”呢？
    央行还发出指示，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。但是银行现在又能给予大家怎样的具体优惠条件呢？
中国银行上海分行的新闻联络人在接受《东地产》记者采访时表示，对于“改善型普通自住房”的概念阐述现在不是银行能决定的。“银行其实和大家一样，也在等待上面进一步的指示。如何区分两者的差别更多是政策制定者的工作。而银行现在要讨论的是，根据接下来的政策细则如何划分现有的客户？未来的利率怎么个调整法？具体又要调低多少？银行其实也是个企业，也面临如何从竞争对手那吸引客户的问题。”
    据记者了解，从23日起，工行、建行、中行、农行已全面暂停了房贷放款。而很多商业银行并没有暂停房贷业务。据一位深知平安银行的房贷业务相关人士透露，这几天他们还发放了几笔二手房购房贷款。他认为，商业银行对客户的衡量标准相对较高，仅他手上的客户而言，很多人都是投资需要，并不在乎现在这些关于自住房利率的调整。“当然，我们内部也在商讨新政策的调整，具体如何划分客户调整利率，谁都不可能先公布，现在也是银行间的一场角力。”

上海14条救市政策解读
第十条，调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
政策力度：★★               
《东地产》解读：现行普通住房标准是市政府于2005年颁布的，符合这些条件的普通住房并不多。如果不去修正的话，新政的效力就会大打折扣。

第十一条，继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。第十二条，建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。
政策力度：★★               
《东地产》解读：改造旧房，提高老百姓的住房条件，是这次新政的主要特色，也让此次救市凸显更强烈的民生保障色彩。

第十三条，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。
政策力度：★                   
《东地产》解读：相对于开发商和中介来说，购房者是不专业的一方，那么，如果不建立房地产市场信息发布制度，不严格监管开发商和中介，他们很可能就会大肆侵犯购房者的利益。

第十四条，严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。
政策力度：★★               
《东地产》解读：现在上海的成交量不活跃，其中一个重要原因在于存量房过多，持币待购者都有一种预期，房价还会往下降。之所以从紧土地供应，很重要的原因就是让市场消化已有的存量房。