退租危机笼罩陆家嘴
甲级写字楼出租率租金双降，陆家嘴经受严峻考验
    金秋十月的上海，风和日丽，安静的黄浦江水缓缓流动，耸立在陆家嘴上的摩天大楼群倒映在江面上，在初秋阳光的照耀下熠熠生辉。
    每天早晨，地铁二号线将来自上海四面八方的金融精英送往陆家嘴。相对其它甲级写字楼，在中银大厦工作要幸福很多，陆家嘴站的三号出口直接通往大厦一楼。
    作为陆家嘴最早的甲级写字楼，中银大厦得天独厚的地理优势是它始终为优秀的中外资企业青睐的原因之一。美国AIG集团便是较早入驻中银大厦的外资企业之一，但受到全球金融危机的影响，AIG如今正抛售在华资产急于套现，其未来的办公楼租赁情况目前还很难预计。
    陆家嘴甲级写字楼的物业和开发商们近来都面临前所未有的挑战。从涨价、满租到降价、退租，他们纷纷感受到了大洋彼岸那场金融飓风的威力。
BY 《东地产》记者 王颖娜

去年满租今年退租
价格大战即将到来
    “去年我们是满租的，今年前三季度出租率是90%。我们预计第四季度开始会出现退租现象，”中银大厦所属的新中物业管理（中国）有限公司上海分公司市场营销总监卞慧莉向《东地产》记者透露，“我们明显感受到要求扩租或者续租的迫切度低于往年。办公楼租赁市场将从业主市场转向客户市场。”
    卞慧莉预计，今年的增幅无法像往年那样有超越，但基本能与去年持平，保持在15%-20%之间。“我们接触到的一些租户本来年初说要续租或扩租的，但最近都表示计划可能会暂缓或搁置。”
    记者在走访中发现，对于续租问题租户普遍反应敏感而谨慎，不敢轻易透露，均表示要视年终结算情况而定。
    卞慧莉称：“预计随着次贷危机的影响不断扩大，价格大战即将会在陆家嘴甲级办公楼间出现。”

跨国公司扩张减缓
明年租户挑发展商
   “本季度起，小陆家嘴甲级写字楼租金出现了拐点。”
    中原研究咨询部经理马冀向《东地产》提供了2008年一月份以来小陆家嘴区域甲级写字楼的租赁数据表，从数据来看，上半年陆家嘴甲级写字楼供不应求，下半年出租率则普遍下降，而租金则平均下降5%左右。 
    马冀分析说：“从现在到明年年中，由于受到金融危机的影响，客户谈判周期会比以前更长，甲级写字楼租金经过短期调整将更加理性。”
    中原地产工商部浦东分行经理陶宏感受则更具体：“市场好的时候，甲级写字楼租金每月、每季之间都会有5%上调率，而现在很多企业对整体经济不看好的情况下，今明两年的租金上涨就比较困难了。我们看到一些开发商会采取调整租赁条件的办法，比如免租期、免费车位等等来吸引或留住租户；而一些租户则考虑合并租户，有的如果续租价格谈不拢，则会考虑搬迁，还有的客户会暂时放缓或者搁置扩张计划。”
    由于华尔街金融风暴给全球带来的冲击不断加大，相比上半年，次贷危机对于上海金融市场的影响逐渐浮出水面。目前一些大型跨国银行、基金类公司逐渐放缓了大幅扩张的计划，对其办公需求持谨慎保守的态度。租户将会有更多的空置面积选择，持续上扬的租金正逐渐趋于缓和。
    正如施枫所言：“以前一直是我们发展商挑租户，但随着新建写字楼的增加和跨国公司扩张减缓，明年开始要变成租户挑发展商。”

建设步调未受影响
写字楼供应迎高峰
    全球金融危机虽然已经波及到市场，但并没有影响陆家嘴建设国际金融中心的脚步。36项大型建筑工程正在陆家嘴热火朝天地建设着。如果近一年没到过陆家嘴，也许会迷失方向。大兴土木使得陆家嘴就像一个大工地，世纪大道两边被建筑围墙拆散成了若干部分，由于打乱了部分车道行驶方向，使得原本就车水马龙的道路更加拥堵。
    事实上，近期以来，陆家嘴地区有多栋办公大楼陆续竣工。包括环球金融中心、时代金融中心、未来资产大厦以及已被东亚银行购得冠名权的高宝金融中心。周边正在兴建的还有招商银行大厦，预计2010年完工。
    随着香港新鸿基地产在该区域开发的“上海国金中心”项目正式开工，汇丰银行将购入该项目一栋中的20层办公物业，或将取得该栋办公楼的冠名权。此外，“民生银行大厦”、“印尼黄金置地”等项目的竣工交付使得陆家嘴环路、银城中路一带形成一个新建甲级写字楼相当密集的板块。
    上海陆家嘴办公楼宇资产管理有限公司总经理施枫负责的陆家嘴金融中心也正在紧锣密鼓地建设中，他开发的另一个项目渣打银行大厦已于去年底开放营业，目前出租率95%以上。
   “剩余的5%是我们保留的灵活空间，给租户扩租或转换留有余地，”施枫对他负责的两个项目并不担忧，“渣打银行购买并租赁了该大厦大部分楼层，而渣打银行因为一直以来注重发展中国家，并且中小企业客户居多，所以这波金融危机对它并不会产生太大影响。从未来长远来看，陆家嘴办公楼租赁市场一定是好的。”