房价在降，一些人试图“抄底”买房投资。现在是不是“抄底”的时候？房价年涨多少“抄底”买房才不亏？需要注意。

    以北京一套70平方米现价100万元的居室为例。

    假如买房时80万是贷款，20万是自有资金，贷款利率以现年利率约7.5%计，自有资金利率以现发国债年利率5.7%计，每年资金成本大约是7.14万元，包括6万元银行贷款利息、1.14万元自有资金利息。买房后，一些费用是必交的。一是物业费，二是取暖费，三是维修费。三种费用都交，一年大概需要1万元。这样，该居室年支出，约需8.14万元。 

    如果该居室买主买房就是为了择机卖出，既不自住也不出租，不做任何装修及购置任何家用电器、用具，届一年时，房主售该房得纯收入108.14元，才大致不亏本。这样，每年该居室需涨价约8.14%，才能补偿买房的80万贷款利息支出和20万自有资金应有的利息收入。
    如果买该房是为了出租赚房租，就要做些装修，还要准备家用电器等。按简单装修支出2万元计，电器家具等按1万元计，折旧期按五年计，一年要分摊6千元。这样，该居室的年费用支出就达到了约8.74万元。如果该居室一年12个月都能租出去，月租金7280元才能保本，若一年只能租出10个月，每月租金8740元才不亏。这样高的租金现在显然是不可能租出去的。目前情况，该两居室一年大致能租出去10个月，月租金2500元，一年大致可收租金约2.5万元。这样，如果房价不涨不跌，每年净亏约6.24万元。如果房价上涨，补偿年约6.24万元的利息等支出每年需涨价6.24%。 

    上述计算没考虑复杂的复利，如果计入复利因素，按现租金一直出租的房子大约11年价格翻一番、不出租的房子大约8-9年价格翻一番才不亏。

2008年10月3日下午。