特色商业街开发模式案例分析:历史 商业

　　随着中国城市化进程的明显加快，城市功能也日趋完善，特色商业街区作为城市发展的重要标志，越来越受到各地政府的重视，也成为了商业地产发展的热点。特色商业街则是在有人气有商气的基本要求上，更讲究独具特色。其特色或表现在建筑风格上、产品特色上、经营特色上。

历史 商业

　　1、上海新天地

　　外地游客来上海旅游的必到之地；

　　上海的白领一族体验小资生活的专属地；

　　居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；

　　上海新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右，占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈，北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人。

　　新天地是太平桥改造规划的首期项目

　　A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观；

　　B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里；

　　C翠湖天地高级住宅小区，总建68万；

　　D企业天地甲级写字楼区，总建面50万；

　　E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑。

 

　　开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 

　　改造方式：新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。

　　石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！

 

　　功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。

　　客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客；提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。

　　北里：约3.5万，以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修。

　　南里：以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 

　　集中式商业与街铺的比例：42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层），近乎40％：60％的比例。

 

　　艺术化商业：新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者。

　　服务：咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。

 

　　上海新天地商业功能实现成功因素

　　选址：城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑；

　　差异化定位：与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体；

　　商业业态比例：零售：餐饮：休闲娱乐及商服分别为42％：38％：20％；

　　商业形态比例：42％集中式商业＋58％商铺。

　　盈利模式：采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）；对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。

　　总结：北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

　　项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求。 

　　上海新天地：建筑构建出海派文化特色；商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧。

　　三里屯：超现代建筑艺术 

　　将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限 

　　充分利用区域传统的消费基础，并通过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。

　　项目的规划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。  

　　上海新天地：老瓶装新酒

　　开发商资金实力和运营能力的体现，启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间；

　　香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌的旗舰店，以及首次进入中国或北京的品牌。

　　2、南京1912

　　昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街。

　　位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处；

　　规模：由１７幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”４个街心广场组成，总面积３万多平方米；

　　案名：从征集的600多个方案中确定，1912 是民国元年； 

　　定位：南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。

 

　　南京1912的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地；17幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。

　　青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。

　　业态—以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进。

 

　　招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。 国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。 

 

　　总结

　　选址：历史文化资源 、遗留建筑；

　　1912：与民国总统府一墙之隔；

　　规划：以民国文化为载体； 

　　业态、定位上时尚、与建筑形成反差；

　　定位：旅游、外国人、本地高端白领、小资。

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