10%村留用地有很多问题在等待解答

最近很多人开始关注10%留用地，前几日和今日早报的记者聊起留用地的话题，有了如下文字，和各位看管分享：

原标题：杭州村留用地急找项目 对商业地产冲击大

　　杭州有多少村留用地项目？

记者在采访过程中了解到，据权威数据统计，目前杭州规划留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。如此巨量的村留用地项目等待上市，它是否会对现有商品房市场形成冲击，让人关注。

　　商品房、经济适用房、村留项目

　　“三足鼎立”局面能否实现？

　　1665万平方米是什么概念？

　　据杭州市透明售房网数据显示，2008年杭州主城区消化商品房面积为240万平方米，行情火爆的2007年消化510万平方米，以年平均消化375万平方米计算，也就是说，村留用地项目可容去化4.4年。

　　虽然部分村留用地已经开发，但业内人士表示，这些都还只是村留用地项目的“冰山一角”。既然这块市场如此巨大，那么它又会否和商品房、经济适用房形成三足鼎立的局面？

　　商业地产市场冲击较大

　　商业地产资深人士谢成龙表示，留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼、商场、酒店等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目，只占到比较小的一部分。他认为，村留用地项目对现有商业地产的冲击是比较大的。

　　谢成龙表示，商业按1/3计算，商业面积可达到555万平方米的体量。这是什么概念？杭州的万象城是24万平方米，可建23个万向城；银泰百货武林店5. 1万平方米，可建108个银泰百货；颐高数码广场1.3万平方米，可建426个颐高数码。

　　据谢成龙提供的数据，杭州未来几年即将投入使用的大型商业项目众多，如钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场，这三巨头商业超过30万平方米；城北的创新创业新天地商业体量规划在30-35万平方米；城西的印象城面积5.3万平方米；闲林的深国投商业项目总面积约17万平方米；九堡的金茂居家摩尔商业体量50万平方米；申花板块的银泰、富强广场等等。村留用地项目入市，两者肯定会形成巨大冲突。

　　可以作为商品房市场补充

　　浙江汇禾投资有限公司的负责人认为，现在谈村留用地项目与商品房、经济适用房三足鼎立，还为时过早，因为现实是，目前村留用地得到的关注还太少，根本没有引起足够的重视。

　　他说，村留用地项目既然存在，也得到有关政策支持，那么它就应该受到更多正确的关注，而不是像现在这样“偷偷摸摸”，好像见不得人似的。它虽然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是这些都是可以摊开来讲的，没有必要隐瞒。毕竟它也有低价等很多优势，能够满足一部分人的需求，成为商品房市场的补充。

　　对此，尚锐(中国)地产顾问机构的总经理李伟国也认为，买房子，当然希望价格越低越好。但是鱼和熊掌不可兼得，在房价居高不下的大环境下，留用地项目给了很多资金少的年轻一族或者成长中的创智型中小企业一种全新的选择，如同久旱逢甘露，解决了他们共同的、暂时的困难，甚至成就了他们各自的梦想。

　　事实上，低总价确实成为村留用地项目与商品房一较高下的核心竞争力。比如小金购买的房子，只相当于同地段商品房的2/5，留下镇的君逸汇精装修价格在8000元/平方米左右，而与其仅隔一条马路的西溪晴雪，楼面地价就达到了10777元/平方米，预计毛坯均价会在2万元/平方米左右。值得一提的是，前者紧临地铁，为下沙未来的中心区域，后者紧临一级风景区，周边配套齐全，对于购房者的吸引力还是巨大的。而一些地段比较不错的项目，比如西城时代，周边电子市场、装饰市场林立，未来租赁市场空间巨大，租售回报率还是非常高的。

　　有待政策进一步完善

　　采访过程中，业内人士表示，村留用地政策出台至今，从起初的一本大证到可以分层办证，一直到现在合作方所持有的部分可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，政策方面在不断完善和发展，消费者的权益也会有进一步的保障。但从目前来看，村留用地市场要真正发展，还有待政策完善。

　　“比如目前村留用地项目只能做商业，但有些地块比较偏远，单纯做商铺、写字楼等商业，很难招商，空置率会比较高，不能达到让农民获利的目的，造成资源的巨大浪费。而做单身公寓这些相对容易销售的物业，又存在很多规划、设计上的限制，使得这块市场一直高调不起来。”浙江汇禾投资有限公司的负责人这样表示。

而谢成龙也表示，虽然今年6月份出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定今后村留用地项目如果合作开发，土地出让就必须通过招拍挂形式，而不是之前的协议出让，这意味着村留用地项目拿地成本将大大增加，所以它的价格优势也会失去。但是村留用地项目本身面对的就是资金实力不是很强的开发商或投资者，一旦它的地价优势失去，那么，在对它的产品还有诸多限制的现在，它是否还有市场？如果限制继续放开，那么它跟商品房又有何区别？这又是否是村留用地当初设置的初衷？这些都是有待政策进一步明确的。

来源：今日早报

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