社区商业发展所面临的困惑与机遇

谢成龙/文

虽说商业地产在国内发展的时间还不长，但对于社区商业来说，相信大家并不陌生。从杭州目前的情况来看，大量的社区商铺空置已经为了很多开发商一块心病。社区商业随着住宅地产的高速发展也越来越被大家所熟悉，小到几间住宅底商，大到几万平米的社区配套商业，都被大家称之为社区商业。随着消费需求的不断变化，传统的社区商业可以说已经在发展中遇到了瓶颈。

对于社区商业这个概念，早在20世纪50年代就在美国出现，当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间，但由于各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异，社区购物中心并非完全一样 。

美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积在9000 -36000平方米，服务人口在2万至10万。

英国由于人均土地占有面积比美国少，社区购物中心的分布比美国密集，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要形式。另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的营业面积和商圈范围都少于美国，规模通常在1～3万平方米，而服务人口在2～4万。

再让我们看看国内对于社区商业的定义，通常我们所说的社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

从以上对社区商业的解释不难看出，社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别，其核心的消费者还是来自周边社区居民，

但是，放眼去看开发商操作的社区商业，成功者却寥寥无几（在市中心的社区底商除外，因为就算它成功了，那也是自然成功的）。

究竟是什么原因导致社区商业频频遭遇失败呢？从我操作社区商业的经验来看，目前国内社区商业主要存在以下五大特点，同时也直接影响着社区商业的发展。

一、杀猪式销售带来的后果

对于大多数开发商来说，在一个楼盘的前后运作中，社区商业并不会得到足够的重视，究其原因，一方面是由于社区商业的体量通常较小，开发商不愿意投入很多精力去打造，另一方面，国内社区商业在操作上还没有比较成熟的模式可以学习和借鉴，在没有把握的时候，开发商宁愿不去用心打造。

通常开发商的最法就是给商铺先打出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者进行出租给商家。按说如果社区商铺的体量不大，开发商也没有必要一定要自己持有商铺来进行统一招商、统一经营，所以销售商铺的方式并没什么不好，但错就错在开发商由于售价过高，严重透支了投资者未来几年的回报率，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果就是恶性循环，租金如果高了，商家不肯，租金如果低了，业主不肯。

二、体量超出社区商业范畴

社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候也比较盲目，在条件允许的范围内，开发商大都做到宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。

通过对楼盘的调查我们会发现，对于大多数社区所配套的商业来说，虽然开发商自己称之为社区商业，但一听体量，绝对会吓你一跳，不大的社区，动不动就规划几万方的商业配套，远远超出了社区居民的需求，最终的结果可想而知，要想不成为死铺才怪。那么，对于社区商业的面积配比，多少才算合适呢，一般来说，如果你没有把握，那就参照你住宅的人口，通常设置每人一平米的社区商业相对会比较安全。

三、住宅入住率长期的超低

由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟了楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，入住率越低商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。

对于住宅市场来说，过去十年无疑是黄金期，在这个黄金周期里，大批的城郊结合住宅和郊区住宅面市，由于前几年市场实在太好了，房子自然是不愁卖的，但等房子交付以后问题就开始慢慢显现出来了，入住率好几年后还低得可怜的小区比比皆是，在这种情况下，作为社区商业来说，什么前期调研、规模比例、规划与布局、业态定位、建筑结构、交通及人流动线设计、商业氛围、运营管理等等这些都显得有点多余，因为就算这些环节你都做好了，但没有人的地方你是不可能做好商业的。

四、拔苗助长似的操作方式

对于大多数的社区商业来说，其发展一般会经历三个阶段，在第一个阶段里，也就是交房前后阶段，这个时候社区底商会有大量的装修、建材店进驻，以满足居民的装修需求，另外在这个阶段里中介公司也会陆续进驻。在第二个阶段里，也就是居民开始陆续入住阶段，这个时候会有一些居民基本的生活配套商家进驻，比如食品店、水果店、鲜花店等，装修、建材、中介等业态在这个阶段里也是有必要存在的。在第三个阶段里，随着居民的装修完成，社区也有了稳定的入住率，装修、中介这些业态就陆续撤出了，一些社区居民的必备业态开始陆续进驻，形成良性循环。

当然，不是所有的社区商业的发展都遵循以上三个阶段的，但我们必须要知道的是，商业地产一定要遵循商业发展规律，社区商业也不例外，有不少开发商在操作社区商业的时候，唯一的要求就是打造“高档”的商业，只要你能帮他做成“高档”，什么免租金、贴装修、补营业差额这些都没问题。但是，商家要的是仅仅是这些吗？对不起，商家来你这里是想要赚钱的，。

五、社区商业存在先天不足

对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是不会去规划。

以上结果最终导致很多社区商业因为的先天不足，最终导致其很难良性运作，比如，相关规定社区底商都是不能做餐饮的，因为有油烟，娱乐也做不了，因为有噪音会扰民。导致很多社区商业在业态布局上捉襟见肘，不禁感慨：社区商业想要和居民和谐，难，真难！

前面五种社区商业目前存在的问题，我在操作社区商业过程中碰到的问题总结，当然，社区商业的问题不仅以上五种，肯定有第六、第七，甚至更多种，你的社区商业碰到以上的问题了吗？还是第六种呢？

那么，社区商业如何在能走出困境呢，除了相关机构出台规范的标准外，我认为，开发商应该在社区商业的操作模式上进行突破，我们欣喜的看到，近几年一些项目已经在发展模式上进行了创新，也收到了不错的效果，如位于苏州的邻里中心，北京的Living Mall，上海的联洋社区商业等都是创新模式的代表。

杭州近几年在社区商业的发展中也在不断摸索新的模式，如社区生活园区服务体系、全功能社区商业中心就是杭州社区商业创新模式的典型代表。

在这个创新的时代里，社区商业的发展同样也面临着新的挑战，开发商们只有结合自身的特点，找出适合自己的发展模式，社区商业的未来将值得我们期待。

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