权威发布城市综合体调研报告（三）

商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告

接上篇……

河北省

1、综合体开发处于起步阶段，项目主要集中在石家庄和唐山。

2、建筑业态主要以购物中心和住宅为主。石家庄市裕华区尖岭社区将拔地而起、总建筑面积超过163万平方米的“城市综合体”，并将成为该地区新的地标。

3、主要以本土开发商为主，项目面积较小，没有形成规模和影响力。外来开发商所开发的项目得面积和规模都不小，在当地有一定的影响力。

4、众多项目目前处于规划或建设中。

山西省

1、综合体开发处于雏形阶段，项目主要集中在太原，项目较少，面积较小。

2、综合体开发面积基本在50万平方米以下，新开发的项目不多。

3、综合体业态主要以购物中心为主，配上部分普通住宅和写字楼，以本土开发商开发与投资为主。

内蒙古自治区

1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在呼和浩特、包头、满洲里和鄂尔多斯等经济相对比较发达、有一定资源优势的城市，但数量有限。

2、整体面积较小，目前基本处于规划建设开发中。

3、主要以本地开发商为主，业态主要以商业购物中心为主。

4、除呼和浩特外，基本上每个城市仅有一个代表，不成规模。  

华东地区

上海市

1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在上海市区。

2、综合体开发建设面积基本在50万平方米以上。但开发的数量不多，开发、规划和运营的项目各占一半左右。

3、综合体业态主要以高档住宅、大型购物中心和高档写字楼为主。本土和外来开发商的开发与投资比例基本上各占一半。外来开发企业主要以杭州和香港开发商为主。

江苏省

1、综合体开发处于规划阶段，项目主要集中在无锡、南京和苏州等经济相对比较发达的旅游城市，综合体开发比例占整个江苏省80%以上。

2、无锡综合体的开发建设所占比例较大，是整个江苏省综合体开发面积最多、类别最齐全的城市。

3、综合体业态主要以高档住宅和购物中心为主，以本土开发商为主。

4、张家港和徐州也出现综合体代表项目。

示范案例：无锡•经发新城商业广场

项目概述：

江苏无锡•经发新城商业广场由江苏无锡市新区经济发展集团总公司投资，无锡经发置业有限公司开发的现代城市综合体项目，总建筑面积22. 8万平方米。该项目位于无锡新区新光路以北、锡兴路以东、春晖路以西。该项目北面是已建成的“新玫瑰大道”和“国信世家”高档住宅小区，南面紧邻已建成的“第一国际”大型高档住宅区一期，西北角为规划中占地260亩的中央公园，三面临街，其中新光路、锡新路均为宽60米的城市主干道，堪称位居交通要道的标志性综合体项目。

主要经济指标：

占地面积：98080平方米

总建筑面积 228027 平方米

计容积率面积176563平方米

不计容积率面积51464平方米

车位数1506个

容积率1.79

绿化率31%

示范要点：

1、整个项目将融合酒店、商务办公、公园、购物中心、会所、国际公寓的大型复合体，并完全符合“豪布斯卡”（HOPSCA）这一目前最先进的商业地产模式。

2、该项目商业入口和广场创造了抵达感并具有引领进入商业区的直达通道，增加了各种商业业态的舒适体验。

3、该项目入口广场鱼嘴形空间设计具有加强多条内街与入口广场的联系，以最顺畅的流线引领顾客进入商业区。

4、该项目中心广场的设立增加了商业区与城市的接驳点，加强了东西两个地块的联系，无论是对城市到达人流还是对区域内人流都具有明确的“目的地”意义。

5、一条直且平坦和另一条曲而起伏的流线分别组织起零售餐饮区和休闲娱乐区。室内购物敞廊与室外步行街、平面行走与坡地行走，不仅配合了相关业态的消费心理，也增加了购物过程的体验性。

6、地块周围设有沿边绿化，中心设置城市商业广场，内部设有休闲广场和下沉式广场，屋顶平台布置绿化景观。

7、复合式商业街内引入浅水、绿化等元素，平台、天桥形成丰富的网络联系，空间变化丰富，色彩鲜丽，具有很强的视觉效果。

8、该项目的热水需求主要采用屋顶太阳能配以真空锅炉辅助加热的措施，以达到节能减负的需求。

比例分配：

整个项目区划分为A、B、C、D四个区：

A区以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮，地上计容建筑面积41339 平方米。

B区以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施，地上计容建筑面积25431平方米。

C区1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为城市商务酒店，地上计容建筑面积41308平方米。

D区以住宅和写字楼为主，地上计容建筑面积68466平方米。其中，住宅部分建筑面积为35325 平方米，写字楼部分建筑面积为33141 平方米。

另外，地下室以机动车、非机动车停车为主，局部设置设备用房及服务用房。

专家评语：

该项目以“地产”作为连接“商业”与“金融”的枢纽，并具备了完善区域功能性服务业、丰富现代城市元素、着力打造区域内集生活、娱乐、休闲、办公和购物一体的现代城市综合体的实力，促进了无锡新区商业商贸中心尽快形成新的商圈和城市新中心，最终带动该区域成为一个现代商业文明与现代工业文明交相辉映的城市新中心和现代化新无锡标志区。其开发的连续性、标志性和渗透性策略分别针对不同的边界状况，在加强商业区与外界城市之间联系的同时具有获取自身的可识别性。通过深入理解城市发展与现代生活融合的科学观念，为项目运营创造优质、高效的配套服务，为消费者创造了良好的消费环境，为经营者提供了良好的经营环境。

来源：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会  提供

博客字数受限，未完待续……

交流电话：13067700628  qq：68725247