物业税是否会拿商业地产“试刀”？

从风生水起到渐渐沉寂再到重出水面，这些年来，“物业税”时隐时现般出现在公众面前。但物业税何时开征，迄今仍是一个难解的谜。 

最近，物业税再次被提上议事日程——国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出由财政部、税务总局、发改委、建设部四部门负责，年内研究开征物业税。分析人士指出，物业税最早将于2009年正式推出，征收对象将主要是面积在 144平方米以上的房屋。由于商业地产牵涉面比较少，在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的，所以物业税可能最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

然而，看似平坦的物业税开征之路却并不平坦。物业税出台带来的将是房地产行业的全面税制改革，是对现有住房管理体系的挑战。而要实现对大多数房产的全面征税，非一朝一夕所能及。

事实上，舆论界对于开征物业税的预期过于乐观，都是从技术层面上来看物业税，低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。而住房和城乡建设部则表示，目前物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚没有明确的时间表。
    商业地产或首先征税

有关专家表示，中国不会从一开始就全面征收物业税，而将采用渐进征收策略，不会因此而使房地产业的景气周期发生逆转，因此短期内全面征收的可能性不大。 

业内人士预计，先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。因此，今年开征物业税最先从商业地产开始。 

由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”北京“两会”期间，北京市政协委员、市地税局局长王纪平对媒体的表态，立刻在北京房地产市场中掀起了波澜。

据介绍，北京有望在6月份获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。而对于包括住宅在内的各种物业类型全面征收物业税，则是未来必然趋势。

据称，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前中国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。

得到共识的是，物业税的开征将是我国房地产税的必然趋势。那么为什么要先从商业地产开刀呢？

中央财经大学税收学院副院长刘桓表示，房源的最终认定，是征收物业税最大的难点，也是从商业地产开始“小试牛刀”的原因之一。

尽管北京市已经对全市房屋情况进行了数年的摸底调查，但房屋最终房源的认定仍有很大难度，房屋产权登记情况也不准确、不完善。

但相比于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。

此外，刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。原来，对于商业物业开征的物业税，是将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。

当然，不同的是，以前对企事业单位城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，现在则是另外征收。很多企事业单位并未有自己的房产，而是租房办公，对于这类租用办公物业，需查清最终房源，对房源进行征收物业税。

种种迹象表明，物业税征收已经渐行渐近。近日国税总局有关负责人表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，此举再次引起市场的高度关注。

从国际范围来看，房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一，开征物业税符合国际潮流。中国物业税经过几年的空转(模拟征收)，随着物权法的出台，正式开征只是时间问题。
    物业税仍在“吹风”阶段

沉寂近两年时间之后，随着国务院公布的一纸公告，物业税再次成为各方关注的焦点。而住房和城乡建设部则表示，目前物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚没有明确的时间表。

事实上，舆论界对于开征物业税的预期过于乐观，都是从技术层面上来看物业税，低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。

“物业税开征将对目前房地产市场存在的问题起到根本性治理作用，但目前要开征物业税可谓困难重重。”一位房地产专家这样评价。

开征物业税的四个条件之一就是进行土地产权合并。这涉及到国家土地制度的改革，难度很大。目前土地公有制的两种方式是国家所有和集体所有。但事实上有大量集体土地被囤积，并成为各区、县负责人谋取利益的筹码。

与此同时，开征物业税，首先要对不动产进行评估，但当前面临的问题是：谁来评估？评估费谁来出？目前国内有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可能将得出三个不同的价值。这种情况下，如何能开征物业税？

其次，评估费由谁来出？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕很难以理服众；如果国家出钱来评估每个家庭的不动产(在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家财政有没有这笔预算？需花多大的成本？这些都有待研究。

因此，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其均脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。

而决定开征物业税成败的另一个关键，就是确定物业税调节的主体定位。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产(因为大多数人都购买了房改房)上，这些中低收入阶层大都是辛苦大半辈子才购买了住宅，最后不但要交物业费，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。事实上，应该把调节主体定位在房屋炒作者(投资者)和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大。

当前开征物业税涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。虽然物业税开征的大方向已定，但要真正落实，还是长路漫漫，需要等待，需要改革。

据了解，虽然目前征收不动产物业税的具体实施细则和措施还未出台，但基本框架已明确。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。据透露，目前物业税的税赋水平虽尚未确定，但基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税与之基本相当。 

有关专家表示，开征物业税仍停留在“吹风”阶段，从试点到全国统一实施，物业税开征还有相当一段路要走。但无论是与国际接轨，还是完善中国城镇建设与房地产开发，开征物业税都将是大势所趋。

来源：中国商报 | 作者：张 梦

交流电话：13067700628   QQ：68725247