牛年商铺的租金走势还能继续牛吗？

谢成龙/文

随着国内消费力的不断增强，商业项目的租金在近几年也是一直走高，从我掌握的数据来看，国内各大城市近几年的商铺租金大部分以10%/年在递增。但进入2009年后，这样的增长势头显然正在减弱。

当然，租金的增长放缓、甚至下降并不是说商业地产的发展前景不好，而是在这场金融风暴下的必然结果，所以，商业地产的低迷是暂时的，未来的发展前景绝对好于住宅地产。

以下是谢成龙和业内人士近期接受上海商报采访的相关报道，和各位看官分享：

    近日，上海南汇康桥的某个商业地产项目开出了１年免租金、３年租金仅１．５元／平方米／天的优惠条件。而该商铺的市场评估价达到２万元／平方米，按５％的租金年回报估算，日租金也必须达到２．７３元／平方米／天。
　　这似乎并非个别现象，其它城市也传来商铺租金下跌的声音。是否进入２００９年，商铺租金也将遭遇寒冬，“下跌”成为必然趋势？

“两极分化加重”上海市商业经济研究中心 上海市商业信息中心 主任齐晓斋

金融危机对奢侈品市场带来较大的冲击，日常用品影响不大，而百货在进入淡季的同时会有相应的促销手段出来，估计影响也不是特别大。现在国家出台较多扩大内需的政策措施，这将有利于中国商业依靠自身市场保持兴旺繁荣。虽然整个市场要在2009年转暖不太可能，但我认为，2009年上海的商业增长在12%以上是没有问题的。在这种情况下，商铺租金市场越加趋向两极分化状态，好地段“一铺难求”状况将仍然存在，而地段差或新开商铺的租金很有可能大跌。

“总体走势不容乐观”  上海奥盛环侨管理咨询有限公司副总经理 傅志勇
　　2009年商铺租金走势总体而言不容乐观，并且呈现出分化态势。周边或新兴商业区形势最为严峻，租金跌幅较大，原预期的养商期将更长。社区商铺面向生活必需，所受影响相对较少，租金可能会保持平稳。中心市区的商铺租金将会有小幅下调，尤其黄金地段多为改善性或奢侈品商业，在目前保守消费的大环境下，受冲击较大，租金下调势在必行。但是黄金地段毕竟想进入的商家多，因此，下跌幅度不会太大。

“危机中蕴含防跌因子”  商业地产产业研究院《商业与地产》杂志主编 王志强
　　2009年的日子的确不好过，但是这也不一定就意味着商铺租金一定会下降。商铺租金和销售额直接挂钩，而从春节期间广州等地反映出来的数据看，销售额并没有受到太大的影响。而在金融危机的影响下，会有一些海外私募基金潜入二三线商业市场，虽然这部分资金对整体的影响不会非常大，但是依然是支持租金不会下滑的利好因素。除此之外还有部分住宅地产投资人会转向商业领域。另外，一些面向大众的百货公司、服饰商场、餐饮企业、连锁店等的主要店面，包括旗舰店在内，出于品牌策略的考量，即使销售额下降，也依然会想方设法保留它们在成熟商业区的店面。

“会下跌，但不会暴跌”  易铺网ＣＥＯ陈建明
　　2009年的商铺租金会下跌，但不会暴跌。现在整体经济形势不好是有目共睹的，好转需要时间。商家拓展步伐放缓，而7、8年前兴起建造的大量商业项目推向市场，导致供需失衡。但中国的商业相对于发达国家而言，发展还不充分，商业会继续发展，商铺需求也会跟着提升。并且目前的金融危机导致就业形势严峻，或者政府鼓励，或者个人意愿，有开店计划的个人明显增多，这又不失为保持租金的一个有利因素。

“下跌，不可避免” 

商业地产资深专家谢成龙
　　经济大环境不好在2008年的时候还没有体现出来，进入2009年，金融危机的影响将真正爆发出来。我认为，进入2009年商铺租金下跌是不可避免的。这里有个市场传导的过程，消费市场萎缩，促使商家谨慎开店，而商家开店需求的减少，就直接影响到了商铺的租金，供大于求，租金价格就会下跌。当然这个下跌的幅度不会很大，应该是一个比较合理的市场调整过程。

“区域有别，升降不一”  一联机构 商业策划经理  陈克霏
　　2009年上海商铺租金将呈现总体稳定、局部调整、个别拉升的状态，绝对增幅不会太大。中心区域高端商圈租金节节攀升。不少一线品牌仍然看好上海市场，继续以其雄厚的背景和实力增加零售店铺，扩大市场份额。副中心商圈租金步入微调。区域内将进行一定规模的品牌结构调整，以夯实现行租金的稳定性，同时各商业项目的市场定位也将进一步深化，主题特色将成为下一步调整的方向。社区商业租金喜忧参半。一方面集中型商业项目，商业经营情况相对稳定，商业项目的租金会呈现稳中有升的态势。另一方面社区沿街商业，紧缺型商铺的租价上升，个别极端租价达到30元/平方米/天以上，而在新开发的居住区，尤其是投资型住宅区内，由于实际居住率低，人气不足而造成商铺租金不高甚至负增长的情况将继续维持。

原文刊登于 2009-02-12上海商报！

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