商业地产的运营：要努力做到多赢

谢成龙/文

完成选址、定位、招商，对于一商业项目来说，只能说成功了一半，衡量项目是否真正成功，关键还要看后期运营能力，目前很多开发商对运营的理解还非常浅薄，目前商业项目的运营主要存在两个问题：

1、运营过程中的短视行为。很多开发商在运营过程中只是出于应付，随便成立一个管理部门，工作也就是清洁卫生、保卫、收费，对项目的品牌宣传、商家的销售等都漠不关心。

2、缺乏项目应有的培育意识。很多项目在刚开始就定很高的租金，把所有的压力都转嫁到商家身上，完全不给项目培育期和成长期。商业地产运营应该是一个农夫播种的过程，要耐心的经营，欲速则不达。

案例说明：实事求是说，目前国内开发商在运营上还没有非常成功的，这也和商业地产在国内发展时间较短、运营人才短缺有关。所以，就国内目前的商业地产现状来看，我并不赞同由开发商来对商业项目运营，主要基于两点考虑，第一，目前国内大部分商业地产开发商是从做住宅转型过来的，在商业地产的运营上并没有实际经验，往往在后期的运营过程中只是出于应付，对运营的理解只是停留在清洁卫生、保卫这些简单工作。第二，俗话说，让专业的人做专业的事，开发商的专长建造项目，并没有运营的人才，但商业地产的运营要求非常高，如果没有多年的招商和运营经验，肯定无法做好运营工作。

目前国内商业地产的领先者万达集团，虽然在很多城市都有成功的商业项目，但在自身运营这个问题上还没有完全得到解决，可想而知，对于其他的开发商来说自己运营在目前阶段并不适合。

所以，我建议开发商把运营交给专业的服务机构来做，或者双方共同来承担运营。

商业地产的运营要考虑到政府、消费者、投资者、管理者及经营者共同的利益，后期运营将是考验项目生命力的关键。

通常所说的统一运营主要包含：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。

注：

1、本文未完待续，下篇的主题是：中国商业地产的未来：任重而道远！

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