商业地产是肥肉,但不是谁都能吃

谢成龙/文

     金融危机带给国内开发商更多的是“危”，而对于一些资金雄厚的外资企业来说，则更多的是“机”。近期，外资企业利用国内房产行业的大洗牌阶段，通过收购、兼并等方式，已经开始进军国内房产市场，像黑石集团、高富诺等近期都在国内有了一定动作，他们未来的开发重点将是商业地产。

     前几年，国内房产市场一片大好，开发商纷纷开发住宅地产，对于商业地产的开发似乎不屑一顾。这在环境好的时候还显现不出，如今金融危机一来，很多原来看起来财大气粗的开发商，一夜之间似乎都面临着资金链断裂的可能。但是，像万达集体这样以商业地产开发为主的企业似乎没听说出现资金问题，这个时候大家才明白过来，原来商业地产可以创造稳定的现金流。

     于是，趁着洗牌阶段，不少开发商开始往商业地产转变，包括外资企业、国内开发商、甚至有一些其它行业的企业也想趁此机会进军商业地产，不由得让人感叹：“怎么又是一窝蜂的去凑热闹”！

     在此，我要提醒那些即将进军商业地产的开发商们：“商业地产虽然是一块肥肉，但并非每个开发商都能去咬一口”。

以下是来自昨天东方早报的一则报道，给各位看官分享的同时，也和即将介入商业地产的开发商分享：

进出"围城"房地产再度洗牌 重点转向商业地产

 “机从危来。每一次的危机都是行业内利益的再分配，资源的再整合。”1+2联合不动产集团总经理行政助理钱亮这样总结当前房地产行业的调整。

值得注意的是，在房地产行业内部，房地产企业掀起兼并与重组的大潮，不少开发商和资金也开始调整未来发展战略，将重点关注商业地产的开发与经营；而从整个房地产行业来看，外来新行业资本也频频借机出手涉足地产领域，并在拿地、收购、买股权等方面迈出了实质性一步。

兼并与调整

出让项目，转让股权，房地产企业开始了新一轮兼并潮。如浦发大厦整栋、蓝天大厦在建工程、延福大厦、南京国际金融中心等项目转让出手。

据不完全统计，今年9月以来，通过京、津、沪、渝四大产权交易所公开挂牌转让的房地产项目多达60余个。据上海联交所信息，今年至今通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85％。

不少开发商在战略上也做出调整，将发展重点由住宅转向商业。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。

值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，最近又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；近期，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

华夏柏欣经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂指出，下一阶段外资目标更多为以大型购物中心为主的商用物业。

非房企拿地

冷寂的土地市场鲜有入场者，不过这次捧场的绝大多数并非房地产企业。

楼市萧条直接影响了土地市场。上海市国有土地使用权挂牌出让成交显示，今年土地流标现象较为严重。不少开发商由于资金短缺等原因不得不纷纷放弃了豪宅土地。与此相反，一些新的外来行业资本却表现相对活跃。

在今年上海土地出让共48号公告显示，公开中标单位主要有中国金融期货交易所股份有限公司、中国证券登记结算责任有限公司、上海证券交易所、中国石膏板公司、上海临港供排水公司、上海南汇天然气输配有限公司、采埃孚（中国）投资有限公司、尤妮佳生活用品（中国）有限公司等；而开发商仅有上海绿地、大华和几个小型地产商。

无独有偶。在深圳、南京和广州等城市新的外资拿地现象明显。其中，深圳今年成交的26幅土地中，15幅地块被中信银行、太平洋保险等银行证券业和保险公司拿走。

佑威房产研究中心分析师陆骑麟分析，在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。

“拿地这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。”

新行业涉足

一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，知名 3C产品制造商七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。

值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。

保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途径，有媒体报道，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。

易居中国分析师薛建雄表示，其实，外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。由于今年楼市经历未曾遭遇过的调整，新一轮地产洗牌逐渐开始，借力房企内部的兼并和重组，非主营房地产业主的公司涉足地产也就变得更加容易。不过，重要原因还是，他们还是看好房地产行业具备的长期投资价值。

“这类公司并非将房地产开发作为主业，他们之所以热衷于涉足地产，也只是想在房地产这个大蛋糕上分得未来一杯羹而已。”薛建雄强调。

地产版围城

“这是地产版的围城。”薛建雄强调。

薛建雄分析道，房地产行业经历过洗牌，相对较弱的房地产企业将被最终淘汰出局，他们可能开发完项目后，就不再开发新的项目，还有的开发商可能出售手上土地，或是直接出售公司股权；而大型实力开发商则调整战略思考过冬，采用合并的形式，以整合各自的资源优势。与此同时，新行业外来企业也会趁机进军地产。

那么，目前房地产重新洗牌的原因是什么呢？陆骑麟指出，这最主要还是资金问题，房地产内部企业通过股权转让等措施缓解资金压力度过难关，非房地产企业可以通过涉足多行业经营来提升自己综合实力，或者某些企业通过这个契机来转型。

在钱亮看来，一是房地产行业在我国发展并不充分，未来仍将有较大的发展空间，一些实力企业和资本有进入的利益驱动性；二是在我国房地产行业发展时间短暂，但发展速度迅猛，过程中鱼目混杂、泥沙俱下，地产行业自身有一种强烈的优胜劣汰的内在需要。

钱亮还强调，经过一轮洗牌，房地产市场将在一个更高的层次上健康发展，如供用和需求达到匹配，避免过度热炒、产品力提高，更符合人性化的需求、土地资源合理利用，增强可持续性发展等。

对于洗牌过程中存在风险和应该注意的问题，陆骑麟还强调：“在房地产内部企业，快速的扩张以及收购其他地产项目，还需考察项目是否优质，并且依旧要考虑到自身资金。而非房地产企业涉足房地产行业，也在进入该领域以前需要做大量的调研以及可行性研究分析，在目前这种市场回暖但是前景不明朗的阶段，还需谨慎入市。”

注：报道部分来自东方早报。