商业地产定位：适合的才是最好的

谢成龙/文

在商业项目的操作中，很多人都在讲定位，但很多项目却把定位当炒作概念之用，开发商目只是为了项目能够尽快卖掉，赚了钱一走了之，根本不考虑该定位是否符合实际。目前国内商业地产在定位上主要问题表现为：

1、不符合当地的实际情况。商业地产之所以操作难度大，很重要的一个原因就是其不可复制性，不能以北京的模式在上海做，也不能以上海模式在杭州做。无论你在其他城市的商业项目有多成功，但到了一个新城市、新区域，你必须要研究当地城市发展方向，研究当地消费者生活方式、消费水平、消费习惯、兴趣爱好等等。

2、急功近利导致定位摇摆不定。商业地产定位首先要遵循商业发展规律，零售业从原来百货店到现在的摩尔，其间商业业态发展是和经济发展相适应的，很多开发商就是为了一味追求项目所谓的 “高档”而最终导致失败。另外还有一些开发商对定位摇摆不定，“定位”永远是在空中晃动着。

案例：正大广场

正大广场是泰国正大集团投资约５亿美元打造的大型购物中心。单从位置上来看，绝对是黄金地段，处于号称东方华尔街的陆家嘴，当初和新天地、恒隆广场成为业内最受关注的三大高档商业项目。

项目最初的定位是上海的顶级品牌消费场所，但自从2002年开业以来，频繁换帅，运作思路不断在变化，但过于高端的定位注定经营状况不会令人满意。

　  后来进过不断的调整，重新定位“家庭娱乐消费中心”，对业态比例也作了相应的调整，再加上周边区域的逐渐成熟，目前正大广场的经营才逐步稳定。

    当然，正大广场定位失败和当时的客观现状有一定关系，由于当时有恒隆广场的存在，相比而言，高端品牌更倾向进驻恒隆广场；另外，当时的消费者对过江消费从心里还比较排斥；再加上陆家嘴属于CBD，写字楼众多，但住宅却很少，消费者大部分是朝九晚五型，无法保证稳定的人流。

以上是就正大广场定位失败的思考，如果单从开发商投资的角度出发，收益还是非常可观，由于陆家嘴独特的位置，物业本身早已升值很多。

商业地产定位不是让你做“高档”还是“低档”，是让你找到最“适合”，商业地产定位要以市场为导向，以消费者为核心，简单地说，就是消费者需要什么，你就应该定位什么。

商业地产定位主要涵盖：业态定位、客户定位、功能定位、业态组合定位、业种组合定位、规模定位、经营方式定位、形象定位、价格定位、档次定位等。

注：

1、以上是我所写的“解密商业地产操作的五大环节”系列文章，将发表于国内权威平面媒体，我将在博客里分七次呈现给各位看官！感谢各位看官的支持，如需交流，请留言或直接打我电话：13067700628

2、本文未完待续，下篇的主题是：商业地产的招商：要保证商家利益！