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上海商业地产将呈现三大发展趋势

(2008-09-02 07:29:01)
标签:

房产

分类: 地产观点

长三角商业地产现状与发展趋势()

谢成龙/

   长三角地区作为国内经济最活跃、人口最密集、社会消费品零售总额最高的地区之一,以上海为龙头的商业地产在近几年呈现高速发展的趋势。随着上海、杭州、宁波等大中城市商业热的不断升温,长三角地区二、三线城市的商业地产业也加快了发展的步伐。

   上海的南京路、杭州的武林广场、南京的新街口、宁波的天一广场在长三角地区乃至全国范围内都具有一定影响力,其发展也代表了长三角商业地产的发展水平。本文将以上海和杭州商业地产发展为例,来分析长三角商业地产的现状和未来发展的趋势。

   一、上海商业地产的现状与发展趋势

   1、上海商业地产的现状分析

   上海作为长三角地区商业地产最发达的城市,其人口、商业面积、社会消费品零售总额等均位居各城市之首。目前的商业主要由八大商圈组成,分别是南京东路商圈、南京西路商圈、淮海中路商圈、四川北路商圈、徐家汇商城、新上海商业城、新客站不夜城、豫园旅游商城,整体商业已经形成多点、多格局的布局。

   在上海主要的八大商圈中,南京东路依靠着优越的地理位置多年来一直在客流上位居首位,经过近几年的商业项目的快速建设和原有商业业态的更新,使上海商业地产的总供应量一直在快速的增加,从商业总体量和消费人口相比,上海目前的商业体量已经超过了饱和,处于供大于求的状态,在这样的市场大环境下,一些不能适应当前市场快速发展趋势的商业项目和业态,将会面临着改造和淘汰的命运。

   但是,上海目前的大型的商业项目主要还是集中在市区,如徐家汇、五角场、闸北不夜城等地,结果造成这些商业之间的竞争非常的激烈,想尽一切促销手段,甚至一些不良手段,互相抢生意。和市区竞争激烈的局面相比,上海的一些城乡结合部和近两年新建的住宅小区附近,公建配套和商业配合还没有及时跟上,导致居住于这些区域的居民的日常消费非常不便。

以上情况可以看出,目前上海商业地产发展并不是非常的合理,这主要是由于商业地产的发展在国内起步较晚,政府在规划上没有系统性,导致城市的商业不能得到合理的布局,有些区域的商业同质化比较严重而导致互相的恶性竞争,而有的区域却面临商业配套不足的尴尬。

   2、上海商业地产未来发展趋势分析

   随着上海城市的不断扩大和居民生活水平的快速提高,上海商业地产的未来预计将呈现三大发展趋势,分别是传统商业圈的商业将会改造升级、商业地产郊区化和发展轨道商业。

   除了传统的商圈外,上海新的商业圈也在不断形成,各区域商圈竞争也在不断的加剧,在这种情况下,传统的商业中心已经不能满足消费者不断变化的需求,为了在竞争中不落到别人之后,一些传统的商业将用升级换代的策略来巩固其自身地位。在前不久,徐家汇太平洋百货耗资约1亿元进行了改建,将公共设施面积扩大,并置换了约30%、共130多个新品牌,提升了平均消费额,在目标消费群上也进行了重新定位,由原来针对2535岁的年轻人改变为2545岁,扩大了消费年龄区域。另外,港汇广场等也开始了品牌提升的策略,来迎接新一轮的挑战。

   另外,随着城市的不断扩大和市区内土地供应的限制,大体量的商业中心必将会选择郊区进行发展,郊区的居住区商业网点配置缺乏,大体量的商业项目目前还比较少,可以预见,开发商未来几年将会将开发眼光从城区转移到郊区。根据上海市商业发展规划,在十一五期间,包括青浦、宝山、南汇、松江在内的几个郊区都有可能通过打造大体量的商业航母来推动整个区域的商业地产发展。

   俗话说,地铁一响,黄金万两,随着世博会的临近,上海规划的11条轨道交通将陆续建成运营,届时将会形成多个大型交通枢纽站。轨道交通所连接的都是居民的集聚区和城镇中心区,这里聚集了庞大的人流,消费潜力巨大,根据发达国家轨道商业的选址来看,轨道站点的出入口将会是商业项目选址的最佳位置,也将是各开发商的必争之地,由此来看,轨道商业也将会成为未来上海商业地产发展的另一个重要方向。

   未完待续……

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