长三角商业地产现状与发展趋势(一)

谢成龙/文

   长三角地区作为国内经济最活跃、人口最密集、社会消费品零售总额最高的地区之一，以上海为龙头的商业地产在近几年呈现高速发展的趋势。随着上海、杭州、宁波等大中城市商业热的不断升温，长三角地区二、三线城市的商业地产业也加快了发展的步伐。

   上海的南京路、杭州的武林广场、南京的新街口、宁波的天一广场在长三角地区乃至全国范围内都具有一定影响力，其发展也代表了长三角商业地产的发展水平。本文将以上海和杭州商业地产发展为例，来分析长三角商业地产的现状和未来发展的趋势。

   一、上海商业地产的现状与发展趋势

   1、上海商业地产的现状分析

   上海作为长三角地区商业地产最发达的城市，其人口、商业面积、社会消费品零售总额等均位居各城市之首。目前的商业主要由八大商圈组成，分别是南京东路商圈、南京西路商圈、淮海中路商圈、四川北路商圈、徐家汇商城、新上海商业城、新客站不夜城、豫园旅游商城，整体商业已经形成多点、多格局的布局。

   在上海主要的八大商圈中，南京东路依靠着优越的地理位置多年来一直在客流上位居首位，经过近几年的商业项目的快速建设和原有商业业态的更新，使上海商业地产的总供应量一直在快速的增加，从商业总体量和消费人口相比，上海目前的商业体量已经超过了饱和，处于供大于求的状态，在这样的市场大环境下，一些不能适应当前市场快速发展趋势的商业项目和业态，将会面临着改造和淘汰的命运。

   但是，上海目前的大型的商业项目主要还是集中在市区，如徐家汇、五角场、闸北不夜城等地，结果造成这些商业之间的竞争非常的激烈，想尽一切促销手段，甚至一些不良手段，互相抢生意。和市区竞争激烈的局面相比，上海的一些城乡结合部和近两年新建的住宅小区附近，公建配套和商业配合还没有及时跟上，导致居住于这些区域的居民的日常消费非常不便。

以上情况可以看出，目前上海商业地产发展并不是非常的合理，这主要是由于商业地产的发展在国内起步较晚，政府在规划上没有系统性，导致城市的商业不能得到合理的布局，有些区域的商业同质化比较严重而导致互相的恶性竞争，而有的区域却面临商业配套不足的尴尬。

   2、上海商业地产未来发展趋势分析

   随着上海城市的不断扩大和居民生活水平的快速提高，上海商业地产的未来预计将呈现三大发展趋势，分别是传统商业圈的商业将会改造升级、商业地产郊区化和发展轨道商业。

   除了传统的商圈外，上海新的商业圈也在不断形成，各区域商圈竞争也在不断的加剧，在这种情况下，传统的商业中心已经不能满足消费者不断变化的需求，为了在竞争中不落到别人之后，一些传统的商业将用升级换代的策略来巩固其自身地位。在前不久，徐家汇太平洋百货耗资约1亿元进行了改建，将公共设施面积扩大，并置换了约30％、共130多个新品牌，提升了平均消费额，在目标消费群上也进行了重新定位，由原来针对25至35岁的年轻人改变为25至45岁，扩大了消费年龄区域。另外，港汇广场等也开始了品牌提升的策略，来迎接新一轮的挑战。

   另外，随着城市的不断扩大和市区内土地供应的限制，大体量的商业中心必将会选择郊区进行发展，郊区的居住区商业网点配置缺乏，大体量的商业项目目前还比较少，可以预见，开发商未来几年将会将开发眼光从城区转移到郊区。根据上海市商业发展规划，在“十一五”期间，包括青浦、宝山、南汇、松江在内的几个郊区都有可能通过打造大体量的“商业航母”来推动整个区域的商业地产发展。

   俗话说，地铁一响，黄金万两，随着世博会的临近，上海规划的11条轨道交通将陆续建成运营，届时将会形成多个大型交通枢纽站。轨道交通所连接的都是居民的集聚区和城镇中心区，这里聚集了庞大的人流，消费潜力巨大，根据发达国家轨道商业的选址来看，轨道站点的出入口将会是商业项目选址的最佳位置，也将是各开发商的必争之地，由此来看，轨道商业也将会成为未来上海商业地产发展的另一个重要方向。

   未完待续……