奥运后商业地产将面临“消化不良”

谢成龙/文

随着奥运圣火的熄灭，大家又在为残奥会忙碌了，昨天，残奥会火炬传递已经开始，场地布置、宣传品等也在紧张有序地进行着，不可否认，奥运会对国内尤其是北京商业地产的发展起到了很大的促进作用（在前几次的奥运主题文章里我也对此进行过详细阐述），商业项目产业链上的各个投资者也因为奥运受到了不错的收益，但是，奥运会以后商业地产的发展前景将何去何从呢？也许是开发商、商家和业内人士普遍关心的问题。

的确，这是一个值得我们深思的问题，由于受奥运会的影响，北京的商业地产在2007、08这两年出现了严重的“井喷”现象，在有些项目风风火火的时候，也有不少项目出现了这样那样的问题，招商困难、运营不当、推迟开业、甚至长时间空置，这些问题也许在奥运期间还没有显现出来，但奥运会结束后，国内的销售将回到奥运前的正常水平，虽然国内消费品零售总额在逐年上升，但和商业面积相比，仍然会处于供大于需的现实。

其实，以上这种供大于需的现象并非北京特有的，包括上海、杭州这些大中型城市的商业面积都存在。商业项目不像住宅，就算二手房还可以卖个还价钱，但商业项目如果开始做不起来，一旦出现招商困难或者空置一段时间后，再想达到预期的收益，难度将会非常之大。

根据相关数据，从北京近几年商业地产的开发来看，奥运前一年成为了商业地产的“井喷”年，据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米，为近几年之最，2008年，北京新增商业物业面积更是超过了600万平方米。

让我们再看上海的情况，来自上海有关权威部门的数据显示，到2007年年底，上海商业物业总保有量将达到4300万平方米，按照本市常住人口1800万计算，人均商业面积已高达 2.3平方米，远远超过了发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准，超过香港，堪比东京、纽约等城市的人均商业面积。上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆谈到上海商业地产的现状时曾说“上海有些区块的商业密集度实在是太高了，再不加以控制有可能演变为全局性问题，商业地产在上海的发展已远远超过了人口的增长和购买力，已严重透支未来的发展空间。”

杭州的情况同样不容乐观，未来3年，杭州商业将出现大批大家伙。城东仅钱江新城，有23万平方米的华润万象城、至少10万平方米的来福士广场，城中，有3万平方米的武林广场地下商城、10万平方米的西湖文化广场，城西，三墩银泰中心将达10万平方米等等，单就钱江新城的商业面积将在未来几年达到70万平方米。

参照西方发达国家情况，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。

商业地产的成败包含了众多因素，包括行业背景、区位环境、竞争对手等综合因素，每一个环节都要求科学严谨，缺一不可。但是就目前的市场来看，选址不佳、规模不当、业态不准、管理不善等等任何一个因素都会影响到项目的发展，但是开发商见商业地产有利可图，盲目开发才是造成目前这种无序局面的重要原因。

随着宏观调控等各方面的原因，越来越多的开发商已经将开发目光投向了商业地产，一方面说明商业地产的利润较住宅更为可观，另一方面也和一些大开发商拿地的特点有关，目前挂牌出让的很多地都需要开发复合式地产，也就是集住宅、写字楼、酒店、商业为一体的大型项目。国内很多开发商已经在开发住宅项目上有非常成熟的经验，但在商业地产的开发上，很多的开发商还经验不足，以开发住宅的思路去开发商业地产，结果可想而知，未曾想商业地产的开发就是一环套一环，从选址到定位，再到招商，到后来的运营管理，每一个环节都重之又重，容不得半点马虎。

通过以上数据我们不难看出，奥运后国内商业地产首要的任务将是“消化问题”，尽快改善目前供大于需的局面，再考虑发展新的商业物业，谨防造成商业地产的“消化不良”。