“摩尔”将引领杭州商业地产的发展

谢成龙/文

近几年的国内的商业地产界，大家听到的最多的其中一个词恐怕就是“MALL”了，MALL也犹如雨后春笋般在国内大中城市开始打造，在2005年全球十大MALL排行中，中国就占据了五个席位，由此可见，中国商业地产的发展已经进入了MALL时代。

MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般译为“摩尔”或者“销品贸”，摩尔在业态上属于复合型业态，涵盖了购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游等，是“一站式”的消费场所。摩尔从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。近年来，包括北京、上海、深圳、广州等大城市都开始了摩尔发展。

杭州作为国内著名的旅游城市，近几年也一直没有停止过打造摩尔的想法和行动，但到目前为止，还没有真正的摩尔项目打造成功。有业内人士更是断言，杭州城市规模太小，并不适合做摩尔。国际对打造摩尔的条件有两个基本标准， GDP和人均汽车拥有量，据杭州统计信息网发布的《2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2007年杭州市区居民人均可支配收入21689元，比上年增长14％，扣除价格因素，实际增长10.1％。市区每百户居民家庭拥有汽车15.44辆。和国内其他城市相比，杭州的经济发展也处于前列，说明杭州目前已经具备了发展摩尔的条件和时机。

除了GDP、人均汽车拥有量外，摩尔作为大型的商业项目，对开发商的资金、管理、招商也提出了更高的要求。

在杭州未来的CBD——钱江新城，一个巨大的城市综合体“万象城”正在如火如荼的建设中，作为集大型购物中心、住宅、酒店、写字楼等多种物业于一体、总建筑面积80万平方米的复合型项目，万象城可以称之为杭州首个真正意义上的SHOPPINGMALL。

万象城将给杭州消费者提供一个全新的购物休闲场所，万象城助理总经理陈进曾对未来的万象城有过这样的描述，全家人在某个周末聚到万象城，他们可以在国际性的百货店里购物，可以去康体中心健身、做美容，小孩子可以去奥林匹克标准的溜冰场上学溜冰，连婴儿需要的前期智力开发都有专门的去处。等到中午，全家人可以在超过25家的餐厅中挑个地方吃饭，之后去五星级电影院看电影。

万象城在业态的组合比例上也和传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，随着万象城对餐饮、休闲娱乐以及大型运动业态比例的增加，杭州的消费者也将感受到一种全新的购物休闲方式。

除了万象城外，未来几年杭州将出现多个大中型商业项目，包括来福士广场、高德置地广场、波浪文化城以及下沙的保利东湾等。

从目前商圈的格局来看，杭州正在经历从“单中心”向“多中心”发展的过程中，钱江新城作为未来的城市CBD，对万象城的打造奠定了良好的基础，万象城的打造将会引领杭州摩尔的发展，也将对杭州的商业地产发展产生巨大的影响。

那么，杭州的摩尔将会经历怎样的发展过程呢，从欧美的摩尔发展历程来看，一个国家和地区的摩尔从起步到成熟需要经历以下三个阶段：

第一阶段：摩尔的起步阶段，在这一阶段面临的市场现状是摩尔在市场上还处在不饱和阶段，商家面对的是所谓的“酒香不怕巷子深”时代，这个阶段的市场需求较为强烈，打造摩尔的成功率也相对较高，高利润诱惑使得很多对商业地产认识不足、没有专业操作人才的开发商也开始盲目的投入了摩尔开发的大军中，结果就是随着时间的推移，一部分摩尔的商铺租金和售价翻倍往上涨，而另一部分却碰得个灰头土脸。在这个阶段里，如果其他各个环节都规范操作，摩尔的运营成功程度更多是取决于地段，也就是目前行业里所说的“商业地产选址，第一是地段、第二和第三还是地段”。从以上可以得出，第一阶段的摩尔更适合于人流集中或者市区发展。

第二阶段：摩尔从起步阶段开始进入相对的稳定发展阶段，在这个阶段里，受第一阶段摩尔开发高潮的影响，摩尔的面积开始出现饱和，摩尔也成为消费者购物和休闲的主要场所，从消费心理上来讲，这一阶段的摩尔已经被消费者所完全接受。当摩尔的运营趋于稳定时，其核心竞争力将是人才的竞争，商业地产运营的专业人才将是此阶段的主要稀缺。摩尔相互之间的竞争也将处于白热化阶段，促销手段五花八门，各显神通，激烈的竞争将注定会有一部分的摩尔开始走向衰败。

第三阶段：摩尔的发展和运营都将进入非常成熟的阶段，从选址到定位，再到招商和运营，各个环节都形成一个科学的系统，有了第一和第二阶段的磨练，商业地产打造中各环节人才和操作经验也非常成熟，摩尔之间的核心竞争力将转移到差异化主题的层面，具有鲜明主题和高度战略规划的摩尔开始显示出优势，并成为商战中的获胜者。对于规划落后、太过于追求短期利益的摩尔将会遭到市场逐步淘汰的命运，在这个阶段里，城市中各商圈将处于稳步发展的阶段，目标消费群也相对趋于稳定，摩尔的销售额将稳步上升。

从以上三个阶段可以看出，目前杭州的摩尔发展还处在第一阶段。

随着杭州经济的快速发展以及居民收入的不断提高，消费者的需求将会出现新的变化，消费者在购物时不仅追求购物的就近性，商品多样性，更注重购物过程中自己所经历的愉悦心理和一站式的消费感觉。在目前大多数的百货商场、超市还不能满足消费者一站式购物、休闲消费需求的背景下，万象城、来福士广场等项目的应运而生将使消费者有了新的选择，杭州商业地产也将在摩尔的引领下得到快速发展。