文/泰山之阳  独立地产评论人

随着土地出让结构的转变，这几年商业用地无论是出让金额还是出让面积，都是呈现增长趋势。就连专注于住宅地产的万科集团，也疾呼由于土地性质的转变，纯住宅用地越来越难拿了。与此同时，与商业用地出让上升趋势相对应的是，商业地产的井喷式发展。

尽管如此，商业地产热已经成为了行业热门关键词。各地商业购物中心拔地而起，开工面积和开业面积也不断增长，关于商业地产泡沫的争论也随之而出。一份数据显示，商业购物中心的成功率才只有1%，对于如此低的成功率对于转型商业地产的房企来说，都是极大的考验。

面对如此低的成功率，房企玩转商业地产首先需要迈过三道坎：电商冲击之砍、现金流供应之砍、运营之砍。

在电子商务的一片庆祝声中，其对实体商业以及商业地产领域的影响，也再一次提醒市场“狼来了”。面对电子商务的冲击，3C大卖场纷纷转型另寻出路。每个城市每年都有3C大卖场在倒闭。当然，这种转型不能单独地说是电子商务的冲击，复杂的内外环境在迫使每个生意人转型。国内知名3C卖场品牌颐高数码如今正积极转向做房地产的开发。

电商是一种购物的便捷方式，一定程度上起到了平抑物价的作用与角色，是一个很平常、很大众的购物渠道。另外，电商平台“无租金”、“零库存”、“24小时营业”等特性使网店充满生命力。

当然，相比网购，购物中心的“体验性”是无以取代的。RET睿意德执行董事张家鹏表示形成体验感的要素包括两种：一是内容，即业态与品牌；二是场所感，即商业空间对顾客形成的激励与触动。”针对电商的冲击，行业不少企业也各有应对之策。

以万达为首的商业地产商开始图谋电子商务。自2012年2月万达传出进军电商的消息后，万达就委托猎头公司四处寻觅电商人才，当年5月敲定时任阿里巴巴国际化交易平台AliExpress技术负责人的龚义涛执掌万达电商。根据万达的规划，要把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假5大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。

商业地产龙头万达集团明确表示，明年全国开设的万达广场(不含万达百货)2楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，有很多服装、服饰品牌将得到有效划分，一部分可能撤柜，也有的可能将划分到百货里。万达方面表示，集团要在2015年前把已经开业的72个广场2楼业态调整完毕。调整后的万达广场将增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，使万达广场业态更丰富，消费者黏度更高。

2013年6月8日以来，苏宁全国所有门店、乐购仕门店销售的所有商品将与苏宁易购实现同品同价，这一“电商+店商+零售服务商”的新模式也使苏宁在本次的价格战中增强了不少优势。苏宁此次全国范围内长久性实现线上线下同价，既不是心血来潮的冲动，更不是线下价格跟进线上的被动，而是O2O融合模式的持续深化。从商品到价格、服务均具有竞争力的消费体验。客户通过在线选购，根据客户地理位置，苏宁门店以超快物流加强客户的购物体验。

一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。为了避免散售带来的风险，追求稳定的现金流，这两年大型开发商开始设立自己的房地产私募基金，用于支持商业地产和综合体，并自己持有经营。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。如越秀地产联合越秀房托，将前期开发的项目注入房托，获取持续发展。保利、金地、华润、中海等开发商筹集的私募基金，很大一部分也用在商业项目中。

面对现金流压力，对于转型的房企来说，有三大应对举措：

1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。

2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。

3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。

城市综合体的竞争已不仅限于规模、资金层面，企业的运营管理能力与专业人才竞争，正逐渐成为取胜关键。已有部分商业地产开发商探寻出适合自己的发展路径。

除了传统的自持物业，有的企业考虑分拆部分物业单独上市，其中瑞安地产、金融街、华润曾积极研究分拆物业单独上市的可能性及方案，其中瑞安在2012年5月份已向香港联合交易所提交申请，透过名为“中国新天地”的新公司将商业物业分拆，在交易所主板独立上市并全球发售股份，目前还在审批中。

有的企业踏上了轻资产扩张之路，位于天津滨海新区的绿游天地是泰达MSD核心区的购物中心部分。他的主人是天津老牌国企泰达集团，但他的经营方却是阳光新业与另外一家外资企业的合资公司。这在商业地产领域是一种全新的探索模式。鉴于目前国内的商业地产环境，自持型商业占用资金太大，发展速度受限，配以一定数量的轻资产项目，有利于企业在短期内快速扩张。

还有的企业将发展成熟的商业物业注入已有的房地产信托基金中。2012年，越秀地产将广州国际金融中心(IFC)注入越秀房地产投资信托基金(越秀房托)。此笔重大交易在丰富基金物业组合外，基金流通市值从30多亿增至130多亿港元，基金的资产总值也达到了249亿元。自2005年上市，越秀房托一直深耕于广州商业地产市场，拥有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及越秀新都会大厦等6大项目。除了IFC，其他商业项目的整体出租率已达98.45%。与房地产企业近来的融资热潮一样，越秀房托也在不断打开融资渠道。今年5月，其已成功发行了3.5亿美元五年期的无抵押债券。用越秀房托的话说，未来还将寻求更广阔的融资渠道。对于持续火热的商业地产，在越秀房托看来，随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策，住宅地产降温明显，商业地产已进入发展的上升时期，将成为投资者及房企关注的焦点，未来十年，也将是中国商业地产的黄金十年。