地产数据靠谱、推论荒唐

江苏苏鼎房地产研究所所长

财子投资机构地产投资顾问          宋坚

昨日西南财经大学和人民银行共同发布《中国家庭金融调查报告》，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平，而城市第一套房平均收益率在300%以上。

　　报告显示，城市户籍受访者3996个家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；这一比率在农村显然更高一些，为94.60%。“我国的自有住房拥有率，农村高于城市，中西部地区高于东部地区”。

而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。

据此数据，中国当红学者推论中国地产泡沫，成为地产调控的主要依据。

果真如此吗？非也。

请注意，住房自有率高，主要是农村，近百年来的生存需要，只能采取自建房。而城市化也好、进城打工迁徙，这部分住房趋势是灭亡，必须由新房代替，这是城市房地产的主要动力。

即使农村人口没有增加，这种国家强行推行城市化的进程，随着城市化水平的提高，越来越多的人将在城市安家，原有的所谓自住率，显然为零。

对于原有城市居民，过去大量的房改房或私有住房，每套9平米左右、20多平米大有人在，绝大多数也只有60、70或80平米，应该占老城的主流。这些房即使平均1.22套，远未泡沫化，而是仍处于饥渴状态，有强烈的改善需求。

此外，中国收入分配的不平衡，包括政府政策因素的收入巨大差距，20%富人能买80%住宅的现象客观存在。

笔者以为，上述数据清楚的表明，不能推论房产泡沫而打击地产，而是更应该大力发展公租房，满足城市化一般迁徙者的需求。同时城市化农民退出农村住房，应该研究的是如何实现农民住房以及宅基地的变现，补助农民在城市购房。

至于城市居民、尤其城市新一代贫民阶层的出现，通过降房价满足居住扩容，基本不现实，同样只有公租房解决困难。

对于限制富人过度住房消费，限购只是下策；既然国家没有办法调节收入，不如通过市场价格的调节。收税没人支持，无论是房产税还是其他税，真的不如市场价格调节，同时积累公租房的建设资金。也许刚开始接受不了，但最终只能走市场调节的科学之路。

郎咸平的说法没有道理，毕竟不懂中国建国以来计划经济的过去以及在百姓心中的痕迹。大陆走香港之路是肯定的，但大陆居民不同于香港市民，思想体系不一样，按郎咸平的办法，肯定出乱子。