标签:
地产数据调控政策杂谈 |
地产数据靠谱、推论荒唐
江苏苏鼎房地产研究所所长
财子投资机构地产投资顾问
昨日西南财经大学和人民银行共同发布《中国家庭金融调查报告》,中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平,而城市第一套房平均收益率在300%以上。
报告显示,城市户籍受访者3996个家庭中,有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房,自有住房拥有率为85.39%;这一比率在农村显然更高一些,为94.60%。“我国的自有住房拥有率,农村高于城市,中西部地区高于东部地区”。
而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套,为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。
据此数据,中国当红学者推论中国地产泡沫,成为地产调控的主要依据。
果真如此吗?非也。
请注意,住房自有率高,主要是农村,近百年来的生存需要,只能采取自建房。而城市化也好、进城打工迁徙,这部分住房趋势是灭亡,必须由新房代替,这是城市房地产的主要动力。
即使农村人口没有增加,这种国家强行推行城市化的进程,随着城市化水平的提高,越来越多的人将在城市安家,原有的所谓自住率,显然为零。
对于原有城市居民,过去大量的房改房或私有住房,每套9平米左右、20多平米大有人在,绝大多数也只有60、70或80平米,应该占老城的主流。这些房即使平均1.22套,远未泡沫化,而是仍处于饥渴状态,有强烈的改善需求。
此外,中国收入分配的不平衡,包括政府政策因素的收入巨大差距,20%富人能买80%住宅的现象客观存在。
笔者以为,上述数据清楚的表明,不能推论房产泡沫而打击地产,而是更应该大力发展公租房,满足城市化一般迁徙者的需求。同时城市化农民退出农村住房,应该研究的是如何实现农民住房以及宅基地的变现,补助农民在城市购房。
至于城市居民、尤其城市新一代贫民阶层的出现,通过降房价满足居住扩容,基本不现实,同样只有公租房解决困难。
对于限制富人过度住房消费,限购只是下策;既然国家没有办法调节收入,不如通过市场价格的调节。收税没人支持,无论是房产税还是其他税,真的不如市场价格调节,同时积累公租房的建设资金。也许刚开始接受不了,但最终只能走市场调节的科学之路。
郎咸平的说法没有道理,毕竟不懂中国建国以来计划经济的过去以及在百姓心中的痕迹。大陆走香港之路是肯定的,但大陆居民不同于香港市民,思想体系不一样,按郎咸平的办法,肯定出乱子。