江苏苏鼎房地产研究所    宋坚

最近有人撰文：“南京楼市首现下跌，后市进入下降通道？”实在不知论据何在，还是做黄粱美梦。

众所周知，目前平均房价这个东东，本来就不着调，没有多大价值。高价房多卖点马上环比上涨，普通商品房、尤其江北的房卖得多，房价立马环比下降，只有脱离实际的学者才会拿平均房价说事、当宝。

即使如此，环比下降0.1%，只能说明房价相对稳定，谈何下降通道。以南京为例，目前市场绝大多数是央企地产开发商，以及苏宁、万科这类不缺资金的单位。现在的开发商有几家不是烈火金刚：调控卖尾房、烂房，房价肯定“下降”；一旦调控放松，卖好房，房价才是真实的房价，如果业内看不准这种现实，显然说假话。

真正能降房价的调控，必须对央企开刀，方能扭转乾坤。现在的政策显然是压小、保大，为保央企渡难关，将保障房这种无风险的肥肉给了央企。调控一旦放松，房企、尤其央企，卷土重来，更加轻松、容易，垄断涨房价更加肆无忌惮。

正因为如此，楼价目前没有下降通道，只是在俯卧撑，幻想真的会出现下降通道或拐点，未免天真。

不久前笔者写博客，“未来南京房价涨跌不均”，“ 严格的说，现在不是房价的上涨，而是交通、配套方便后的增值。一味奢谈、追究土地价格推高房价，显然缺少辩证唯物主义概念。”

“由于国家连续控制房价的稳中有涨，或是稳中有降，尤其后者，南京某些地段与楼盘，降价是免不了的。特别与地铁、配套没有关系的地区。”

“未来南京最集中的中心，显然是长江两岸竞朝晖的奥体中心与江北新城；新街口的中心地位会弱化，但这种弱化有个过程。南站为依托的南部新城，固然也有规划，但规模毕近有限，无论面积、城市配套和奥体新城与江北新城无以伦比。这也就是为何雅居乐敢于高价买地的主要原因。”

就全国而言，目前的政策看不出真降房价的决心；就南京的房价现状，降价、尤其大幅度降价，很难、很难，反倒部分地段房价上涨的压力很大，一旦调控放松，房价回弹、甚至恶性回弹难免。

无论如何，我看不到南京房价下降的通道，尽管很纳闷、很无奈。