注意土地政策的变迁

南京苏鼎房地产研究所    宋 坚

11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

　　这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。

　  有媒体误解：“如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解”，显然是剃头挑子一头热。

实际上，浙江农村土地政策的改革只是十七届三中全会农村改革的试点，而十七届三中全会农村政策的变化，是扩大内需的根本保证。尤其农村土地政策以及城乡一体化的新概念，农村城市化的加快、改变农村以及农民的经济受益的结果，必然扩大农村消费能力速度极度加快，农民或农家子弟进入城市参加城市购房能力的大大加强。

目前农民或农家子弟进城所以购房能力极差，关键是老一辈的城市职工大部分拥有价格不菲的房改房。浙江农村土地政策改革的结果，农民可以拥有相当的土地以及住房收益，无论是进城还是子女留城，可以与城市职工或子女，同享秋色。

当然，统一规划的结果，可能大大减少农村宅基地面积，置换成耕地或建设面积，也可能适当增加“招拍挂”土地的供应量。遗憾的是，对照中央政策，农村宅基地上市、征地会越来越困难、尤其征地成本会越来越高。城乡一体化、大量农民转换成为城镇居民的住房需求，可能与媒体盼望的相反，我国房价进入下降通道的幻想，可能更是黄粱美梦。

笔者一直不支持万科的所谓“领跑人”的理念，但对于万科最近“新格局”的提法，颇为赞赏。土地政策的变化、城市人员的变化、经济收入的分化、居住需求的变化等等，要求房地产业必须与时俱进。房价上涨的趋势不变，但只能是正铉波式的渐进，目前中国、尤其上海、南京等地必须有房价回调的必要。

笔者不支持朱中一以及高波先生期望政府维持二套房优惠政策的延续，中国地产以及房价适度回调已经刻不容缓，无论从地产平稳发展还是百姓的需求。