“多中心”后的南京地产格局

南京苏鼎房地产研究所    宋 坚

城市规划与规划的设施过程是房地产的核心，房价涨的主要原因，不是建筑本身，而是城市配套的变迁。房价的高低，以城市中心为半径，依次衰减，致使南京新街口单位面积的房价是六合房价的十倍之遥。

建国以来，由于国力的限制，城市规划不得不将有限的城市建设费用，集中贴金到城市的中心部位，中心部位配套好、人气高，但是明显导致城市的两级分化、交通涌堵以及房价的极大差异。

深圳曾经规划卫星城的模式，蛇口、宝安、龙岗、观澜等都推行能够相对独立的卫星城，但其规模、配套，与城市中心尚有距离，还是不能脱离对城市中心的依靠，没有真正解决一个城市中心的弊病。

现在的规划理念是城市“多中心”规划，一个城市多个中心配套规划，分而自治，彻底解决特大城市重复交通的癌症。

以南京为例，下一个“新街口”非河西CBD莫属。南京南站的建立固然能使南京的公交体系有根本的改变，但是作为新的城市中心还有待于智慧新城的开发、尤其建议政府机关集中迁入之后。

以河西元通站为交通标志点、河西CBD的完善，估计也就五、六年的时间，而智慧新城、铁路南站的新城市中心，没有十五年左右的时间，估计很难成气候。

要节省购房成本，“买规划”是最明智的选择，在南京电子地图上画画距城市中心的距离，其价值不言而喻。有专家、媒体认为这次九龙湖地块降价，实际是个误读，笔者以为这只是表明南京江宁的房价早已经透支、万科圈地误套而已。