维修基金不是“大锅饭”

南京苏鼎房地产研究所    宋 坚

维修基金，又称“公共维修基金”、“专项维修基金”，是地方政府强制住宅物业的业主购房登记时，为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

维修基金不是“大锅饭”，而是特定用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

何谓公共设施？公共设施只能包括共用室外绿化、道路、公用工程（水、电、煤气、通讯管道、保卫安全设施、泵房、变电柜等）、刷涂料的建筑外墙粉刷、共用车库等，而共用楼道、电梯、楼梯这类部分业主共用部分，则可称为局部共用设施。除上述以外的任何维修，比如屋面、室内地面渗漏、局部墙面破损，凡属业主产权证所属范围的维修，不能列入“公共维修基金”范围。

所以，业主购房交纳的“公共维修基金”依然属私有基金，不是“大锅饭”，不得随便动用。个人缴纳的“公共维修基金”物业必须建立个人帐户，动用个人帐户必须经三分之二的业主签字同意才能动用，动用标准一般以业主面积数核算。

共用楼道、电梯、楼梯这类部分业主公用部分也可以动用与此有关业主的“专项维修基金”，但建议必须80％以上有关业主签字同意，此外以后一旦全小区公共项目维修有关业主帐户基金不够时，要按个人应该分担金额补交差额。

“公共维修基金”数额有限，早期的小区500多户，总额才有三、四百万，因此管好、管严必须给予足够的重视。还有未交“公共维修基金”的业主，对于每次公共维修，必须交费。

鉴于目前南京业主委员会未必能够全部、真实的代表大部分业主，在用钱审批的程序上建议必须建立动用“公共维修基金”的业主签名、划拨个人帐户的制度，加强监管，避免贪污与浪费，更重要保证细水长流，将有限的基金用到刀刃之上。

至于地基下沉、结构故障等严重问题，应由开发商终生负责，根本不属“公共维修基金”范围，何况杯水车薪，全部“公共维修基金”可能管不了一个重大结构问题。拿大家的钱当“大锅饭”，解决个别业主的问题，更是要严加防范。