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维修基金不是“大锅饭”

(2008-10-27 11:45:47)
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杂谈

维修基金不是“大锅饭”

南京苏鼎房地产研究所    宋 坚

维修基金,又称“公共维修基金”、“专项维修基金”,是地方政府强制住宅物业的业主购房登记时,为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

维修基金不是“大锅饭”,而是特定用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

何谓公共设施?公共设施只能包括共用室外绿化、道路、公用工程(水、电、煤气、通讯管道、保卫安全设施、泵房、变电柜等)、刷涂料的建筑外墙粉刷、共用车库等,而共用楼道、电梯、楼梯这类部分业主共用部分,则可称为局部共用设施。除上述以外的任何维修,比如屋面、室内地面渗漏、局部墙面破损,凡属业主产权证所属范围的维修,不能列入“公共维修基金”范围。

所以,业主购房交纳的“公共维修基金”依然属私有基金,不是“大锅饭”,不得随便动用。个人缴纳的“公共维修基金”物业必须建立个人帐户,动用个人帐户必须经三分之二的业主签字同意才能动用,动用标准一般以业主面积数核算。

共用楼道、电梯、楼梯这类部分业主公用部分也可以动用与此有关业主的“专项维修基金”,但建议必须80%以上有关业主签字同意,此外以后一旦全小区公共项目维修有关业主帐户基金不够时,要按个人应该分担金额补交差额。

“公共维修基金”数额有限,早期的小区500多户,总额才有三、四百万,因此管好、管严必须给予足够的重视。还有未交“公共维修基金”的业主,对于每次公共维修,必须交费。

鉴于目前南京业主委员会未必能够全部、真实的代表大部分业主,在用钱审批的程序上建议必须建立动用“公共维修基金”的业主签名、划拨个人帐户的制度,加强监管,避免贪污与浪费,更重要保证细水长流,将有限的基金用到刀刃之上。

至于地基下沉、结构故障等严重问题,应由开发商终生负责,根本不属“公共维修基金”范围,何况杯水车薪,全部“公共维修基金”可能管不了一个重大结构问题。拿大家的钱当“大锅饭”,解决个别业主的问题,更是要严加防范。

 

 

 

 

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