有网友问：

孙老师:

这次冒昧来信打扰您，主要是想请您中粮地产（000031）年报分析。之所以选择中粮地产，看中的是其虽然在行业中仍算新兵，各方面仍未达理想，但确实在慢慢进步，同时中粮集团背后地产业务庞大资产也随时准备注入（特别是中粮置业的商业地产和亚龙湾的酒店业务等），并在未来三年实现H股上市，从而实现中粮集团在地产板块的整体上市。不过，对于中粮的估值，我却始终没有把握，不知道是否符合价值投资的标准。

地产股应该用什么方法估值最为合适呢？

我的回答：

对我来说，任何准备长期投资的股票我都会用折现现金流（DCF）来估值。既然资产的价值就是它未来能带给持有者的现金流的贴现值，没有理由不用DCF。有些股票很难用DCF估值，我会避开这样的股票。

就我个人而言，现在的投资风格偏于保守，像中粮地产这样的公司我没有太大的兴趣。如果要投资，我会问自己三个问题：

1、  拟注入的资产质量如何？注入的价格会不会合理？重组所需的时间大概要多久？

2、  即使重组所需的时间不会很长，资产质量不错，价格是否能够便宜到支持公司现有的股价？以09年EPS计算，中粮地产近来的市盈率约为34倍，而万科只有16倍。

3、  历史业绩难以证明公司有出色的经营能力，这种情况会在资产重组后改善么？

如果上述三个问题得不到肯定的答案或者很难回答，我不会投资。当然，这只是我个人的看法，并不意味着买入中粮地产的股票不会获得好的收益，谨供您参考。