股东炮轰招商地产 高管称房价下半年或会降

经济观察网 记者 廖杰华

    6月7日举行的招商地产（000024）2009年度股东大会俨然成了一场炮轰大会，先是股东不满增发被撤和招商地产业绩增长缓慢先后对管理层发难，接着招商地产高管也开始发难：深圳对于出租物业收取2%的租赁管理费全国绝无仅有，很荒唐。
    对于备受市场和股东关注的房价问题，招商地产董事长孙承铭表示，地产商的主流意见是，本论房地产调控政策比较集中、比较狠，而且政策并没完全到位，预计今年下半年至明年上半年房地产价格可能面临一定调整压力。

股东炮轰

    在昨日的股东大会上，股东意见最大的是于5月13日被撤销的增发。
    去年8月份，招商地产定向增发方案获得股东大会通过，增发价格锁定在28.12元，但是由于股价持续下跌，招商地产在今年4月份将增发价格修订为20.60元，但是在调整价格后，股价仍然继续走低，最终导致招商决定撤销此次定向增发。截至6月4日收盘，招商地产股价为15.41元。
    在最初的提问环节，众多股东的提问大多围绕此问题进行。一位股东表示，最初确定的增发是28元，说明大股东对股票的含金量比较认可，后来随着股价下跌，增发价也随之下调，股东们也表示认可，后来却撤销了，这就比较让人纳闷。对此，招商地产财务总监黄培坤解释称，撤销定向增发计划除股价下跌的原因外，调控政策的出台和市场的变化也是一个重要的因素。他表示，在调控的背景下，房地产商的融资政策也在不断紧缩，而招商地产定向增发的有效期原本只到8月份，继续调整发行价格时间上不允许。此外他还指出，定向增发仅向10位特定对象发行，偏低的增发价格对其他的股东来说也是不公平的。另一股东则表达了对招商地产业绩的不满，其称，很高兴增发被撤销，相比“招保万金”中的另外三家，招商地产不具备对大资金的操控能力。
    2009年的年报显示，在四大龙头房地产企业中，招商地产规模和利润都排名靠后。数据显示，万科2009年实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元；保利地产2009年实现营业收入229.9亿元，实现净利润35.2亿元；金地销售金额210.83亿元，实现净利润17.76亿元；而招商地产的营业收入101.38亿元，净利润16.44亿元。
    其称，凡是资源多的国家和地区，劳动生产率都是最低的，企业一样，招商地产也未能幸免。在其看来，招商地产无论从先天优势还是后期资源都是最多的，但招商地产是守着金山不敢向前冲，相比之下，万科一无所有，反而把人的主观能动性发挥到了极致，其对市场的判断和经营管理水平需要招商学习。
    对此，孙承铭表示，招商地产对财务杠杆的运用一直比较稳健，行业里每个公司都不一样，有的公司薄利多销，有的公司靠做波段。

房价下半年会降

    对于股东和市场最为关心的宏观调控和房价问题，孙承铭也发表了看法。
    孙承铭表示，近期，国资委和住建部召集了房地产开发商开会，大家主流的意见是，政策下得比较集中、比较狠，但政策还没完全到位，整体感觉是今年下半年和明年上半年，销售价格会有比较大的影响。
在孙承铭看来，调控政策能不能落实好，关键靠地方政府，卖地收入是一二级城市地方政府重要的财政来源，税制没改革前，看不到地方政府放弃土地财政的打算。
    对于招商地产的在售楼盘，孙承铭表示，目前没有降价计划，至于下半年所推楼盘如何定价销售，应当随行就市，顺应市场变化。
    黄培坤则表示，有房价下调的压力，但会随行就市，到目前为止，招商地产已经有40多个亿的销售额，签约拿到钱则有三十多亿。
    另外，在谈到房产税问题时，黄培坤借机表达了对深圳地方政府收取的房屋租赁管理费的不满。其称，招商地产每年要交1000多万的租赁管理费。
    黄培坤表示，深圳的出租物业除了交给国家的税以外，还加了2%的租赁管理费，这个税说是用来维护出租屋，需要一些管理成本。
    黄培坤表示，深圳原来成立了租赁管理所，每个小区都有一个租赁管理所，有这个所就有一波人，有这波人就要有这个钱，现在所也没有，到街道办事处了，后来街道办事处接着收这部分钱，这个费挺多的，国家的房产税税才几个点，深圳光是这个费就收2%。
    其称全国其他城市都没有类似的管理费，深圳的做法比较荒唐。

我的感想：

    招商地产发言的股东真是让我感到莫名其妙，高价增发对现有股东是有利的，低价增发则不利，为什么要对公司取消增发计划耿耿于怀呢？这应该是很正常的事情，除非招商地产的股价十多块钱也是高了。

    前两天写了篇文章，想提醒一下大家提防发了或要发可转债的公司，如果持有这些公司的股票，万一将来股价下跌，公司可能向下大幅修正转股价，这样老股东的利益会受到损害。不过，要是大家都像招商的股东一样想法，这篇文章显然没有意义了。