律师解答：实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于这五类：

  第一种情形：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的３％～５％之间提取佣金。

  而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

  第二种情形：无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人。如遇到问题，则无音无讯了。

  还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

  根据工商部门所发放的营业执照，房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易，而房地产咨询无权进行房地产交易行为。在现实交易中，人们往往忽略或不了解这一点。

  第三种情形：房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据《商品房销售管理办法》第二十九条，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

  在实践中，很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数。这严重侵害到了房产委托人以及第三人（买房者）的合法权益。

  第四种情形：滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，利用消费者不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利，例如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。提醒广大消费者，《合同法》第三十九、四十以及四十一条对格式条款有详细而明确的规定。

  第五种情形：房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。根据《城市房地产中介服务管理规定》设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

  房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。他们以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。