昨天下午分别接受中国房地产报和21世纪经济报道记者采访，就北京房地产价格未来一段时间走势进行了交流。下面是文字整理：

记者：最近看到北京通州一些楼盘价格有明显松动，是否接下来市区价格也会有调整。

答：一般而言。在一轮房地产调整期，做为一个城市来说，价格和成交变化是从郊区开始，然后再是城中；从全国范围，一般是从一线城市开始，然后是二线和三线城市（反之也然）。变化之间间隔有时会是几个月或者半年，有时会是几周。变化快慢一般取决于当时的经济形势和信贷周期。从北京来看，郊区价格有松动，但是并不明显，也不呈现出整体化特征。而城区则没有什么变化（三环以内）。

记者：城中价格会调整吗？

答：如果我们是认定这是一个从时间长度而言是一个大的调整周期，那么城中就一定会出现调整。只不过是在什么时间和多大程度而已。城中有代表性地区比如CBD、金融街和中关村等地这些商业地产和亚运村一带住宅，它们是带有指标性意义的地区格外值得关注。

记者：近期北京市场似乎成交量依然靠经济适用房的成交来支持，如果大规模投放市场是否会影响，市场化部分？

答：是否影响主要不是有没有经济适用房的问题，而是投入量是多少才是关键。如果按照政府计划完全兑现，那么必然影响到市场化部分价格和成交。因为它把部分刚性需求吸收了。如果量大，经济使用房门槛也会逐步放低，甚至到年青人。限价房也许会很快地涉及到这部分的问题。投放量是最大变数和看点。

记者：最近限价房也出现了中签不交款现象的。

答：是的，如果你把它与一些建设限价房土地流拍联系起来看，说明消费者和开发商都存在着对限价房的预期不好的地方。这个地方就是价格。因为也许他们觉得限价房价格离市场化价格太近有风险。当然目前离经济适用房价格还比较远。但是市场如果出现最恶劣情况。也会让买经济使用房人在价格上“吓一跳”感觉。

记者：最近走了一些楼盘有的说卖的不错，有二三百套。

答：至于情况是否属实可以到官方网站上去查。

记者：数据可靠吗？

答：如果你没有别的方式去核实，那么这是一个比较好的渠道。至于说的是否准确，我的经验是对趋势性判断不会造成错误结果。剩下的问题是精度问题，但在面对行业诚信现实，不需要再苛求了。

记者：最近北京也像各地一样出现了购房团，你如何看这样现象？

答：购房团有平民组成的，也有类似温州购房团这样投资性组成的。后者可能情况比较单一，并且根据房地产情况成为周期性的特色。而前者情况比较复杂，很难简单用一两句话说清楚。因为其他国家和地区这样情况并不多见，说明似乎只有我们这样特色环境与背景下，产生出这样现象。我是能理解为什么出现平民购房团社会原因。但是做为一个独立分析者，我对这个现象观察点在于，这样方式做成了多少的事情；如同联合买地一样的新生事物。结果是关键！现在地价下来许多为什么还没有出手？

记者：现在宏观环境是否也对购房者产生压力？

答：我们刚才谈的主要是在一个中观方面（行业）探讨北京房地产情况。其实最近出台一连串政策，如果放在去年一样环境，显然一定会有明显效果。但是目前宏观经济形势，使得消费者预期不确定性加大。比如就业问题、薪酬问题都是年底前一个比较大麻烦。

记者：未来一段北京市场你是如何预期的？

答：我自己判断在明年春节前价格都会处于一个十分敏感期。消费者情况我们已经讲了。那么开发商？首先要面临12月25日前银行信贷结算期；然后是春节前民工发薪返家。因此对于开发商而言，未来几个月压力非常大。如果能够挺过去，也许到明年二季度能够赶上一个大调整中阶段性疗伤期。也可以叫做小阳春吧！