近两日分别与经济观察报资深资记者和大连广播电台财经连线就当前房地产走势进行了对话。以下是对话文字整理：

记者：四月份我们做连线的时候，您对房地产走势持有非常谨慎的态度，并提出做为投资房地产已经不是最佳时间了。同时建议如果自住需求购买时应该考虑地点因素，最好在城中心地区购买。时间过去了几个月您的看法是否有变化？

答：从整体看目前房地产市场处于一个大的调整初段，这个阶段特征是价格变动不大，但成交量萎缩的比较明显。

记者：今年这种成交不景气是否与一些自然灾害和事件有关。如雪灾、地震和奥运会。

答：没有直接关系。因为此轮调整是从深圳开始的，然后是广州、北京和上海等一线城市。时间上是从去年8月就起步了调整。今年这些自然灾害和事件不过是进一步强化这种趋势而已。并不是决定因素。目前房地产市场已经从一线城市向二线城市转移，预计到年底三线或四线城市也将步入调整。

记者：为什么有这种滞后的效果？

答：这是由房地产商品属性决定的。那就是产品不可移动性、非物流性商品。制造成本差异大（土地）的特点决定的。因此在一个无论是上升周期还是调整周期，一个国家内部不同区域一般景气度传导，都是呈现梯级特征。从一线城市开始然后向二线、三线乃至四线城市蔓延，时间间隔一般为几个月甚至半年以上。一线城市从去年就开始了调整，而二线城市大多从今年二季度才出现调整迹象（主要成交量）。而非像其他商品（如家电）是基本同步不分地区调整的状况。

记者：成交量目前比较低迷今年是否能够有所好转？价格是否有松动？

答：大的改观可能性不大。部分房地产商还在等10月中到11月中这段北方地区一年中交易最好的时段情况。因为考虑有装修的时间问题，第二年春节前想住进新房的消费者一般都选择这个时间买。至于价格是否有较大下跌，由于有以上因素，我们认为到年底前一个城市整体平均价格大幅下跌可能性不大。例如20%或30%。估计5%-10%的可能性是存在的。当然我们不排除有个案是例外的。

记者：那么明年会怎么样？

答：只有到11月中时候才能较为准确地回答。总体感觉目前调整才是刚刚开始。虽然成交量比较差，但是价格还是比较温和的。

记者：有观点认为从长期来看房地产价格总体是上涨的。

答：一般而言这种说法是可以接受的。但是也有两个条件使得这个说法需要商榷。一个是对长期时间的定义；一个是特定地区是否曾经出现房地产非常大泡沫。时间上做为购买房地产消费者一般可以接受3年以内预测和展望。对房价下落后套牢者的安慰的时间也不过5年。太长的说法任何人都没有耐心。并且给人以很虚的感觉。一般预测区间应该更多地谈是有生之年的事情，并且是人生最佳黄金工作和财富期。恐怕预测10年之内事情和行业状况比较严肃。另外如果一个地区发生过房地产泡沫并破裂，那么在高峰时期价格在很长一段时间也无法超越。东京和香港都有这样的例子。10年或15年过去了房价仍然没有回到最高点。这个时间长度恰恰是一个人生最重要的时期。至于这种说法是为了打气和鼓劲那就是另外一会回事了，与房地产分析和预测无关。

记者：那么总体是上涨的如何了解？此次价格回落会很深吗？

答：房地产总体上涨是指年平均上涨3%-5%是一个较为合理幅度。但是实际上市场不会这么理性。偏离太大后房价将向这个长期平均线拉回。目前情况就是这样。这些年房价上涨幅度年平均都在20%-30%状况。因此回拉是不可避免的。至于回落幅度取决于很多因素，整体经济状况、当地人口结构、之前房价上涨幅度等因素。

记者：如果价格变动如此不确定性，那么有的消费者由于自住还需要购买房子，那么如何考虑？

答：自住购买住房永远是理由。从抗风险的角度来看，城中房子价格弹性比较好，即使遇到了调整，以后上升周期来了价格的复位能力强。一般一个城市房地产调整都是从成交量开始，也可以说是第一阶段，然后价格调整是第二阶段。并且价格调整一般从郊区开始，然后向城市中心蔓延。到了市中心调整时候，往往是市场最困难的时期。另外在新房成交量下降时候，二手房挂牌的数量会集聚上升，因为此时那些房地产投资者最为敏感，他们知道房地产景气度一旦下降，变现能力就要受到考验，因此会很快地将手中投资房产挂牌出去。最近深圳市场和2004年底上海市场都出现过这种现象。既每日二手房成交数量超过一手新房成交的数量。一般二手房较量的数量高于一手房成交数量，要么是在一个已经非常成熟需求饱和的市场；要么就是一个即将出现景气下滑的市场的初期。因此在上次建议注意购买的地点选择外，还建议大家考虑一下在二手次新房方面进行关注。

记者：次新二手房购买的时候要注意什么？

答：首先要找到比较好的中介。这个非常重要。因为在一个房地产调整阶段，一般中介机构先于开发商出现队伍调整和淘汰。其次、必须了解清楚房子状况和产权归属。其三、由于某些投资房产人由于负债过多，有时候无力偿还债务，让银行收走。让法院或拍卖公司进行拍卖销售，这样房子从手续上是比较安全的，价格也是比较公道的，值得留意。

记者：听说一些上海地产商在酝酿降价，但是据说消费者反应不大。

答：因为没有看到公开的东西。消费者必须眼见为实。调整世道里消费者一般比较挑剔。

记者：媒体都在宣传，开发商也在试探。

答：不要忘了这些年专业房地产媒体在消费者口碑并不好；开发商的市场形象也不是都非常正面。因此即使现在你说的都是实话（已经没有什么假话可讲的余地），也很难打动消费者。这是在还过往的成本和欠债，虽然有些矫枉过正。

记者：谁会带头降价？不怕同行责骂？

答：带头降价肯定是大开发商。排名一定是在全国前20名的，而且是上市的公司。至于是谁，什么名字并不重要。关键是方向和趋势。责骂出现一般是在对市场分歧较大时候，特别是初期。大多数同业不认为可能出现调整，或者仅仅是一个短期的幅度不大的调整。如果这时候同行内有人出来做与大多数人不一样事情，那么显然容易受到围攻和责骂。但是随着时间推移，调整趋势被越来越多的同业认可，那么必然出现一个共同与之前相反选择。目前就是接近这个时刻。关于责骂和围攻并不是一个很好行业内部文化。说明房地产行业培养理性价值观和放弃江湖习气还有很长的路要走。

记者：近几个月各地拍卖土地流拍比较多，并且开发商退地情况也经常出现。

答：是的。大约有三分之一土地拍卖出现流拍的情况，这与开发商预期下降和资金紧张有关。去年小开发商大多是捂盘；大开发商是捂地。因为小开发商在土地政策改变后无力再购买土地开发，加上房价持续走高，反正卖完就没有什么事干了，因此不太着急。大开发商看到土地价格上升很快，资本市场来钱又比较容易，因此就豪赌土地进行捂地操作。今年以来房地产消费市场和融资市场双低迷，因此就出现土地拍卖市场不好和退地情况。

记者：从上半年大型房地产企业公布业绩来看大多还说得过去，在整体市场成交量低迷情况，这些企业保持了一定增长，意味着市场占有率提高，应该是价格控制力更强，价格反而为什么向下松动。

答：目前市场占有率的提高是被动性的。即使大型房地产企业保持去年成交量，因为整体市场下降了50%-70%，因此自然市场占有率较之前一年提高1倍都是有可能的。由于整体上还没有一个房地产企业达到市场占有率3%。因此垄断行业和垄断价格不太容易出现。特别是一、二线城市。房地产行业如果集中读提高后，反而容易出现大企业在不同周期和市场环境下的助长助跌特征。价格协商联盟的可能性非常小，因为社会成本太高。因为在今天中国社会这类事情保密是一个很难的事情。大城市不要担心竞争不足问题。

记者：开发商会直接降价吗？

答：一般房地产市场从上升到下降是一个过程。不象其他市场变化特别急剧，一两天就发生。一般是从成交量的逐步下滑开始，并且期间价格总体还是变化不大。然后是推出试探性优惠措施。比如送装修、家电、家具、车和一定期限物业费。然后是金融优惠，比如降低首付，内部人士打折。最后才是在媒体打广告直接给出折价比例。这中间每一次变化都需要几个月乃至半年以上。

记者：经常有一种提法中国房地产太特殊，海外分析方法和经验不能解读中国市场。

答：也许5年前或者10年前是这样的。这种说法也是有一定道理的。因为那时候这个市场是封闭的。现在市场化程度和市场开放程度利用海外成熟经验和分析方法完全可以解读中国市场。因为中国房地产市场市场化时间比较短，数据和现象积累不够多，加上还没有走过一个完整的周期。如果你要想很好地分析这个市场，借鉴海外经验是不可回避的。至于说中国市场特殊性，如果这个特殊性的内容是不能放在台面上说的，那就是非市场因素。也可以说是一种残余的东西。没有关系，既然市场因素已经是主要部分，那么就与海外曾经有过经历就没有什么不同，差别就是发展阶段不同而已。找到海外与我们当前市场对应阶段的状况来辅助解读我们现在市场就可以了。现在是我们知道别人太少，所以就出现以上的无知无畏的说法。由于我们这些年市场太好了，无须研究生意就很好。容易产生目空一切态度。接下来的市场安静许多，但愿研究和分析气氛能够更浓些。

记者：关于断供问题近期是一个热点。官方否定大面积出现断供的问题，但是房贷反而进一步出现收紧情况。

答：断供现象肯定是存在的，并且呈上升趋势，但主要看是什么程度、括及范围、涉及的地域等方面因素综合来看上升性质属于什么类别、比例是否在一个合理范围。一些地区、一些楼盘出现在相对时间里出现集中情况，也是可以理解的。值得说明的是，一般而言房贷运行到5-7年时候，断供和坏账的上升是自然的。比例在2%以内都属于正常的。目前国内银行还没有看见出现这样比例，因此断供问题现在程度还是可以接受的。明年反而值得注意是否出现扩散的情况。现在媒体上谈断供问题，不太单纯，有点借题发挥。企图给政府和银行施加压力。其结果事与愿违，反而引起政府的不满，因为信息并不真实，反映问题的方式和渠道也使得政府非常反感。出现这一情况非常值得房地产业界反思。不能让整个社会感觉房地产行业是一个假话一条街的地方。至于最新房贷收紧的情况，可以理解为相关金融管理部门对未来一段房地产市场预期谨慎有关（它们肯定也知道政府高层对房地产市场基本态度）。提前采取自保措施和行为。这与金融行业的特点有关，比较厌恶风险。目前断供房贷数量未必超过已经出现假按借数量。

记者：看样子银行知道未来房价可能下跌提前做出准备。那么有一种说法开发商要死也是在银行的后面。因此银行是怕开发商。

答：如果仔细分析这种说法逻辑上就不通。银行对房地产行业贷款最多银行占总贷款比例也不超过25%。大多数银行是在20%以内。而房地产贷款又包括开发贷款和住房贷款两大部分。因此即使假设出现极端情况，全部开发贷款都出现问题，银行坏帐率也是有限的不会超过15%的比例，但是开发商已经就不存在了。另外一家银行与开发商的业务关系是一对多。一家银行的众多开发商客户不可能同时都死亡。同理居民房贷也是如此。因此根本就不存在房地产出现调整开发商与银行同时出事，银行死在开发商之前的可能性。这种说法和表达情绪不应该成为谈房地产问题做法。对房地产行业形象伤害很大。

记者：最近有开发商准备逆市涨价如何看？

答：个案很难评价，也不方便评价。因为房地产个案经常表现的比较复杂，出现的影响因素也很多。不实地去看去了解，是没有议论发言权的。总之我们无法得到更充分信息去解读它。因此对这样的个案不必太认真。