最高法等三部门发文细化商品房预售资金保全执行流程、破例使用、担保解冻
2022-03-21 18:28:43
标签： 强制执行
最高人民法院 住房和城乡建设部
中国人民银行
关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知 法〔2022〕12号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局；中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，通知如下：（解读：仅限于个人消费者为居住购买的商品房，不适用于商业、工业用房）
一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。（解读：新规则，应住建部门要求，优化法院工作流程，实现信息及时共享；这里面“及时通知”值得琢磨，从实现执行工作目的的角度说，完成冻结后再告知是明智的选择）
人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。（解读：在当前住宅开发企业经营环境不好的情况下，进一步强化第一原则是保民生、保交房；这与最高人民法院（2016）最高法执复42号等裁判文书所彰显的司法理念一脉相承）
除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。（解读：划扣有两种条件：一种是办理大产证之前因建设该商品房项目产生的债权；除此之外的债权执行，需要在办理大产证之后）
二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。（解读：有条件地，行政权突破法院的司法权）
住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。
商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。
四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。（解读：“和平时期”未出现司法冻结状态时，开发商可以用保函换资金使用）
预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。（解读：“战时状态”，司法冻结时，适用民事诉讼法规则）
五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
最高人民法院
住房和城乡建设部
中国人民银行
2022年1月11日
全国范围内，拿到胜诉判决，却迟迟拿不到钱款的债权人，可咨询刘站律师
136 7169 2266
最高法等三部门发文细化商品房预售资金保全执行流程、破例使用、担保解冻
最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行
关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知 法〔2022〕12号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局；中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，通知如下：（解读：仅限于个人消费者为居住购买的商品房，不适用于商业、工业用房）
一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。（解读：新规则，应住建部门要求，优化法院工作流程，实现信息及时共享；这里面“及时通知”值得琢磨，从实现执行工作目的的角度说，完成冻结后再告知是明智的选择）
人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。（解读：在当前住宅开发企业经营环境不好的情况下，进一步强化第一原则是保民生、保交房；这与最高人民法院（2016）最高法执复42号等裁判文书所彰显的司法理念一脉相承）
除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。（解读：划扣有两种条件：一种是办理大产证之前因建设该商品房项目产生的债权；除此之外的债权执行，需要在办理大产证之后）
二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。（解读：有条件地，行政权突破法院的司法权）
住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。
商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。
四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。（解读：“和平时期”未出现司法冻结状态时，开发商可以用保函换资金使用）
预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。（解读：“战时状态”，司法冻结时，适用民事诉讼法规则）
五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
最高人民法院
住房和城乡建设部
中国人民银行
2022年1月11日
全国范围内，拿到胜诉判决，却迟迟拿不到钱款的债权人，可咨询刘站律师 136 7169 2266