近来，随着去年下半年中央和地方政府出台的一些阶段性楼市刺激政策实施截止日期的临近，人们开始关注这些政策的去留及对楼市未来的影响。　　          笔者对此有两个基本看法，一是这些政策不会简单地、一刀切地延续或终止，而是会区别对待，精细调整。二是从更大的视角看，这些政策在目前的背景下，其效力已大大衰减，退不退出对楼市已不再那么重要。
　　首先，去年的这些政策是多元化的。有中央发布针对全国的，有地方发布针对局部的，有针对开发环节的，有针对销售环节的，有急功近利的猛药，有养生康复的补药。其共同点在于，政策的目的是当来势凶猛的经济危机到来时，通过快速刺激房地产市场来稳住整体经济，进而推动经济复苏，而政策的性质都还是技术层面的，并非房地产市场基本制度的改变。
　　“病来如山倒，病去如抽丝”，当一个人大病袭来时，当然要各种手段多管齐下，挽救病人生命，而当他大病初愈时，药要慢慢地减，慢慢地停，直至病人身体完全康复，否则病情难免反复。我国经济虽然复苏强劲，但还不稳固也不平衡，现有的复苏模式还要延续一个时期。多元化的政策当然要多元化的退出，政府对楼市政策的调整最终着眼点还是在于其对整体经济的影响，为保持经济稳定复苏，楼市刺激政策的退出也将有一个过程。
　　那么，为什么说政策的退不退出又不那么重要呢？主要原因在于这些政策在目前的效力与当初发布时相比已大大下降。
　　这里先要说明一下，今年楼市快速复苏的主要原因是什么，政策发挥了多大效力？前面说过，这些政策都是技术层面的，并非中国房地产制度和经济增长模式的根本改变，属于外因。今年楼市之所以快速复苏，其内因在于我国特殊国情造成的、包括投资需求在内的房地产市场巨大的、持续的需求，这一需求目前仍在持续的被满足过程中。去年的经济危机只是暂时抑制了这一需求，当时楼市的危机主要是信心的危机，政策的效力主要是帮助人们改变预期，树立信心，降首付、降利率、降税费并非关键。一个反例是，政府也出台了许多刺激出口的政策，出口退税率一再提高，但出口复苏一直乏力，原因在于出口市场需求的绝对下降这一内因。所以，上述政策的作用更多的是借力使力，因势利导。
　　时过境迁，现在的经济环境与去年相比已不可同日而语，整体经济持续复苏已不可逆转。就楼市而言，在经济向好、城市化进程加速、通胀预期提升的背景下，有能力还是买房、早买好过晚买将在一段时期内成为大多数人的共识，而那些技术层面的刺激政策已不再是人们首要的关注点。也就是说，政策本身的直接效力在下降，政府如何处理政策退出的方式倒是更为人们所关注，这反映着政府的态度。从这个意义上讲，政策退不退出已不再重要，政策实际上已经完成了其历史使命，而给购房者的启迪是，是否现在买房要根据自身的实际情况来决定，而不要单纯去抢搭政策的“末班车”！