前些日子去长沙出差，适逢新浪乐居和《长沙晚报》联合举办的房产论坛《广厦会客厅》第四期举行。在主办方热情相邀下，笔者也客串了一把嘉宾。论坛话题是“楼市升温，下一轮的楼市热点在哪里”，我当时谈了三个主要观点：
1、 房地产依然是一个热点
2、 “小阳春”会持续，投资者会逐渐进入楼市
3、 商业地产或是下一轮投资热点
首先，在谈论下一轮的热点前，有一个前置性的问题，就是房地产还是不是热点？如果房地产不是热点了，再谈论下一轮热点意义不大。一年多的经济危机，一年多的业内辩论，让人们对房地产看得更清楚了：政府依然强调房地产的支柱地位，政策实际上也在力挺房地产；金融稳定、经济增长离不开房地产的稳定和发展；从投资和财富的角度看，人们也切身感受到，比起实业投资和证券投资，房产投资目前看来还是更靠谱些，即使损失也比投资股市少很多。这场危机并没有颠覆房地产的地位，反到让人们看清，在可预见的未来，房地产作人们基本的生活资料和生产资料，不管是从消费的角度还是从投资的角度来看，其热点地位、支柱地位将长期存在。
关于“小阳春”，准确地说是楼市成交量的回暖，这是不争的事实，即便有水分也不是主流。经济危机传统来说有四个阶段：危机、萧条、复苏、高涨，从房地产业来讲，笔者认为现在是处于由萧条开始转向复苏的交织区域，或者说是复苏的第一阶段。而“小阳春”还将会持续一段时间，原因中既有经济因素、价格因素，更有心理因素、信心因素，而且各种因素还相互影响。
这波“小阳春”中出手的人，大家普遍认为是所谓“刚性需求”的人，其实笔者并不赞成刚性需求的说法，用“实用性需求”可能更准确些。这些需求未必都是首次置业，也可能是第二次甚至第三次的改善性、便利性置业。这些需求，从需求角度讲有“刚性”的一面，但决定其何时出手的，并不是只有这一面，甚至主要不是这一面，而是消费者对房价水平的判断和对未来房价的预期。换句话说，这个时刻，“刚性需求”的消费者遵循的也还是投资性买家“买涨不买落”思维方式，真正的“刚性需求”，理论上是不会去观望、等待的（这也是笔者不赞成“刚性需求”说法的原因）。
压抑了一年多的楼市购买力在今年春节后开始集中释放，原因除了人们确有需要外，政策导向、房价回落、经济企稳等因素逐渐改变了人们的预期，对未来的信心是起了决定因素的。从微观上讲，开始总是少数人、试探性的购买，有人开始购买之后，逐渐对周边的人产生影响，大家的信心会陆续回暖，这是一个渐进的、持续性的过程。所以，不出重大变故的话，“小阳春”还将会持续一段时间。
目前楼市的成交是以实用性买家为主，随着上述过程的持续，投资者会逐渐进入市场，这是经济企稳后的一个必然趋势。房产本来就具有商品和投资品双重属性，楼市实质的回暖是以投资者成规模的进入为标志的。这里指的投资者并不主要是那些短期炒房客，而是那些长期看好楼市，打算通过长期持有物业获取长期收益或改善个人财富结构争取保值增值的人。
这场经济危机中，人们财富普遍缩水，相比而言房产投资还算损失较小。现在我国货币流动性充裕，而经济危机还未过去，经济结构调整尚未完成，许多产业资本不敢或不愿继续投资其原产业，又找不到更好的新兴产业投资。还有些人，如一些煤老板、矿老板，由于政策原因，难以继续扩大生产，其积累的资金也要寻求出路。此外，虽然经济危机还未过去，但在大规模信贷投放背景下，人们已经开始讨论未来通货膨胀的隐忧了。凡此种种原因，房地产在相当一个时期内仍将成为人们投资、避险的热点之一。
实际上，一些先知先觉的人已经又开始出手投资房产了，在三亚，一些滨海物业悄然热销，经常可以看到一些人出手阔绰地批量购买度假别墅、公寓，这说明了人们的预期已悄然改变。
至于下一轮的楼市热点，从成交量的角度，当然普通住宅消费肯定是主流。就投资而言，普通住宅短期应该不是热点，投资应看重稀缺性。滨海物业的热销，在于其海景的稀缺性，市区的物业，靠近地铁、名校、公园等占据资源优势的物业，依然会受到投资者追捧。相对而言，商业物业，包括商铺、写字楼、产权式酒店等，由于过去较少被多数人关注，也较少受政策制约，投资机会可能更大些。四万亿的投资计划，会使许多城市的基础设施得以集中建设、完善、升级，较为迅速地改变城市的格局。这场经济危机，使许多企业倒闭、人员失业，但同时促使了产业转型、企业迁移，人员流动，也迫使许多人自主创业、自谋生路。这些因素，都会带来对商业物业乃至工业厂房的新的需求。
经济开始复苏，楼市已然回暖，房产投资的时机已悄然来临！
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