以“新”致诚 随“新”奔跑

张 崎

今天是新城控股吸收合并新城地产并在A股上市首日，这是继2013年浙能控股吸收合并东南电力并在A股上市之后的第二个“B转A”案例。对于新城的创业者和广大股东来说，这都是一个值得纪念的日子。

从1993年新城公司成立，到2001年借壳五菱B股上市，再到如今实现集团整体在A股上市，20多年来公司实现了巨大的跨越。

雄关漫道真如铁

新城控股的前身是初创于1993年的武进新城投资建设开发有限公司，当年王振华董事长和几名员工开始创业，目前发展壮大为员工数千，总资产近600亿元、年销售额约300亿元的区域性房地产龙头企业，并正在成长为全国性特大综合房地产开发商。

在新城控股的发展史上，有几个重要的转折点。第一个是在2001年，新城房产借壳江苏五菱实现B股上市；第二个转折点是2009年公司战略重心从江苏转移到上海，构建“布局长三角、深入专业化”的战略宏图，为后续发展奠定基础；第三个转折点是2012年公司的控股企业新城发展在港交所挂牌。

不过在第一个转折点之后却是一条苦涩而漫长的路。2001年新城重组五菱B股上市，当时B股市场刚刚对境内自然人投资者开放，按照政策B股公司还可以发行A股融资，但等新城借壳重组成功后该政策就停掉了，又过了几年，连B股市场再融资的大门也关上了。就这样，新城B股上市14年来，没有进行任何股权融资。对于一个房地产企业，不能在资本市场融资无疑影响巨大，但公司坚持了下来，依靠较高的周转率，在银行和信托贷款的支持下稳步增长：公司营业收入从上市初期的几亿元增长到几百亿元，净利润从几千万元增长到十几亿元，均实现了数十倍的增长。

虽然公司没有在资本市场进行权益性融资，但新城对于股东的回馈却毫不吝啬。除了少数年份公司以送转股份的方式进行分配外，几乎每年都向股东进行现金分红，这次新城控股吸收合并新城B股上市承诺中也包括了将适时推出不低于10送转3股的分配方案。

而今迈步从头越

第四个转折点就是2015年新城控股吸收合并新城B股并在A股上市。今年5月，新城控股作为存续公司承继江苏新城的全部资产、负债、业务、人员及其他一切权利与义务，新城B股终止上市并注销法人资格。

此次吸并中，新城B股换股价格为1.317美元，较定价基准日前20个交易日的股票交易均价有166.6%的溢价，按照汇率折合人民币8.12元/股。新城控股A股股票发行价格为9.82元/股，本次换股吸收合并的换股比例为0.827，即换股股东所持有的每1股江苏新城股票可以换得0.827股新城控股A股，新城控股此次合并发行的股份数量为5.42亿股。

新城控股合并新城B后，2015年预计实现的备考归属母公司股东净利润数为15.5亿元，新城控股实际控制人王振华承诺，如果新城控股2015年净利润低于预测值，差额部分将以现金方式向新城控股补足。

大股东的承诺是有底气的。近年来，公司加速全国化布局，从长三角到湖南湖北，北上长春、南下海口，足迹踏遍了近半个中国，集团也从原来的单一住宅开发，进入到商业综合体开发，规模不断上新台阶。截止到2015年底，集团已经在全国大中城市有20多座“吾悦”系列商业广场开业或在建，未来将以住宅和商业综合体开发及商业管理为主线，并辅以社区综合管理业务，包括围绕社区居民的健康养老服务等，真正做到“以人为本”，满足业主的多样化需求，努力践行为城市、社区和个人创造持续价值的使命。

20多年来，新城控股坚持的“区域聚焦、快速周转和产品多元化”的发展战略，秉承系统性和灵活性原则，不断根据市场情况做出战略调整，以稳健和创新获得持续性竞争优势，正在成为中国最具成长性和竞争性的综合性房地产集团。未来在创新的旗帜下，公司将深度洞察消费者的诉求，以创新体验把业主、员工和消费者带入不同的生活情趣维度中，以“新”致诚，与大众随“新”奔跑。

二级市场怎么看

根据上市公告书，新城控股A股上市首日开盘参考价（即时行情显示的前收盘价）为新城控股换股吸收合并江苏新城的每股发行价格9.82元，上市首日不设价格涨跌幅限制。但根据上海证券交易所的相关规定，集合竞价阶段股票交易申报价格不高于前收盘价格的900%，并且不低于前收盘价格的50%；上市首日如股票竞价交易出现异常波动，上交所将按照有关规定实施盘中停牌措施。

新城B股终止上市前最后交易日的收盘价是2.216美元，按照汇率和股票折算关系，对应的新城控股A股价格在17元左右，但二级市场历来有“炒新”习惯，当时浙能吸收合并东电上市首日股价涨幅较大，近期又值房地产板块大幅上涨，新城控股上市首日股价也可能受到投资者追捧，当然原来的B股股东也可能因为获利不菲而抛售，从而引起较大波动。对此投资者宜立足长远，结合自己对公司长期价值的判断谨慎决策。

目前房地产行业整体估值水平差异较大，万科、保利地产等全国性龙头企业不到15倍市盈率，而一些增长较快的区域性房地产企业，市场一般给予20-30倍市盈率的估值。根据新城控股的业绩承诺，2015年每股收益不低于0.9元。（本文发表于2015年12月4日《上海证券报》因版面原因内容有所删节）