房调能否成功的关键在于供应端

张 崎

继去年4月和9月之后的新一轮房调政策近日出台，先是国务院常务会议确定了八条政策措施，加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点；接着是上海、重庆两市试点开征房产税；此外，国务院还要求尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在2月中旬之前出台住房限购实施细则。

去年4月国务院出台文件遏制部分城市房价过快上涨以来，全国多数城市的房地产价格并没有如广大人民期望的那样出现明显回落，有些房产商还顶风捂盘、涨价，制造恐慌气氛。在这种情况下，政府部门进一步出台调控举措，巩固房地产调控效果是很有必要的。

之前出台的各种措施已经在信贷和税收方面着力，包括各商业银行暂停发放家庭第三套及以上住房贷款、大幅度提高第二套住房首付比例、在交易环节的契税、个人所得税方面加强监管，并对房产开发项目的土地增值税加强清算征收和稽查。

此次房产税主要在住房保有环节征收，其中上海方案以是新购为依据计征、重庆方案兼顾存量和增量；总体来看在税率和征税范围上略微低于市场前期预期，标志性意义大于实质影响。房产税的出台可以形象地比喻为一次“精确打击”，目标指向炒房客。人均60平米免税额度、改善性需求的换购退税和子女成家的购买新房免税都是比较人性化的，税率也相对合理，购房后靠收租的投资性需求在租售比合理的情况下还可以承受。另一方面，房产税将用于保障性住房建设，虽然总量相对较少，保障性住房建设的主要资金将依旧来来自土地出让金，但本次规定是对今后进一步推广房产税、拓宽保障性住房建设资金来源的有力尝试，这也是政府调节资源分配、实现转移性支付的手段，对低收入者有利。

此外，房价高涨是市场“供不应求”的结果，税收作为调节市场价格的杠杆，如果供应问题得不到解决，提高的税收必将转移到房价中，进而推高房价。因此，除了控制需求和增加税收，有关政府部门还应该继续在供给方面进行调节：通过逐步放宽廉租住房准入标准、努力提高实物配租比例、在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作等等措施，进一步扩大保障房的供应量。

一个相似的例子是莫斯科房价也曾经居高不下，引得民众怨声载道，后来俄罗斯政府下大力气将住宅法律法规重新梳理了一遍，制定了莫斯科居民住宅问题的解决方案和长远规划，明确规定莫斯科居民拥有在莫斯科居住的权利；另外由政府出资购置了 5000英亩土地（约合2000万平米），凡是莫斯科居民都可以按照低于市价60%的价格购买一套住房。就这样，由于预期的改变，莫斯科的炒房人几乎一夜间消失得无影无踪。（本文发表于2010年1月30日《文汇报》）