在上海的公交车、地铁上、甚至大街上，有关买房的热烈而焦虑的讨论声又频繁地响了起来。在我的身边，已经有两位亲戚和朋友急匆匆地为3万多单价的商品房交纳了首付。这一切，让人感觉恍然回到了2005年的这个时候。

进入2009年春天以后，沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发。在春节过后的几个月里，许多地方——特别是北京、上海两个全国最大城市——商品房交易量和价格呈现猛烈上升的态势。而近来一再见诸报端的大型国有企业“天价”拿得“地王”的新闻，让老百姓平添了对未来房价会进一步快速上涨的担心和不满。

政府也明显感觉到了舆论的压力，不久前，上海市房地局局长刘海生在公开场合明确表示：政府希望不希望房价过高，将加大土地供应量。

房价为什么会突然掉头疯涨？接下来将会呈现怎样的走势？想必这是许多人眼下最关心的焦点。预测未来是很困难的，但假如你想对房价的趋势作出一个比较客观全面的判断的话，最基本的前提就是正确理解本轮短暂剧烈的房价上涨是什么原因造成的。

应该说，尽管世界各国——包括中国——政府一再表示经济已经见底反弹，但谁都知道，金融危机暴风骤雨之下，即便经济真的已经到了谷底，想要轻易恢复前几年的高增长，恐怕不是那么容易的。因此，从宏观角度看，几乎没有任何一条理由支持房价上涨。而所谓“城市化”、“刚性需求”等等业内人士过去一贯不厌其烦地列举的理由，是一直稳定地存在的，显然不能解释为什么房价上涨出现在2009年春夏而非2008年秋冬。于是，那些半吊子的楼市评论家把一些地方性的独特因素统统记在房价要上涨的帐上——在上海，有诸如“大浦东概念（南汇区并入浦东新区）”、“居住证转户籍新政”、“温州炒房团”之类。但显然，这些大多是无稽之谈。

那么主要原因究竟是什么呢？

事实上，最近的成交量只是过去一年里压抑下来的成交量的集中释放而已，这是解释量价齐升的最好原因。以上海为例，数据显示，今年上半年上海一手商品住宅的成交面积达到880多万平方米。而这个数字几乎正好是2008年全年的成交量（907万平方米），也差不多刚刚恢复到2005和2006这两年的同期水平。自新世纪——特别是2003年起——上海房地产市场进入强劲上升景气以后的，历年新商品住宅的市场容量平均都在2000万平方米以上，有些年份甚至超过了3000万平方米。但在2008年，它萎缩了一半还要多。今年3到6月的4个月内集中释放的，正是去年全年压抑下来的这部分需求。在这种情况下，“量价齐升”是十分正常的事情。

但这立刻导致了另一个问题：在宏观经济尚未回升的大前提下，受到压抑的楼市需求为什么会在此时提前集中释放？对此，我仍然不认为所谓“刚性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求确实是刚性的，但这并不意味着许多急需改善的居民家庭已经“捱”过了2008年一年就一定不能再“捱”一两年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以来开发量也随交易量一起急剧萎缩。许多原本坚信房价会下跌的人预计未来供应量会大幅度下降，于是立场开始动摇，并“空翻多”加入到抢购的行列。政府土地批租的详实数据很难找到，但从上海去年一年里国有土地公开转让多次流标以及有开发商向政府退回已批租地块的公开报道中，我们可以得到的结论是，这一年的土地批租市场也是急剧萎缩的。另据报道，今年5月份全国60个重点城市土地成交量比去年同期猛增73%，这也反衬出去年土地市场的萎缩状况。土地供应的减少必定会导致未来商品房供应量的同步减少，这当然强化了未来房价难以下降甚至会继续上涨的预期。

如果认可上述分析，即今年前几个月楼市的“量价齐升”是去年压抑的需求及对未来供应量减少预期的双重因素造就的话，那么我们就能够清晰地看出今后一段时期内房地产市场的可能趋势。我的判断是：未来几个月内房价几乎没有可能下降，而且仍有继续上涨的可能性，但其代价是成交量短暂放大之后比去年更大幅度的萎缩。换言之，中国的商品房将彻底沦为名副其实的“奢侈品”，今后不要说普通人，就连家境殷实的所谓“中产阶级”也越来越不可能买得起房。

此外，本轮楼市的爆发性行情应该还受到另外两个相互关联的因素的共同推动。第一，为应对金融危机而推出的4万亿经济刺激计划难以避免地制造了经济体内泛滥的流动性。它们中有相当一部分并未进入实体经济，而是流入了投资市场，这是股市和楼市近期一同牛气十足的重要原因。第二，银行利息的降低和信贷门槛的放宽是楼市量价齐升的另一个重要原因。因为利息的降低使同一件按揭销售的物业的总价得以下降，而信贷门槛的放松使原先一部分不符合放贷标准的资金有机会进入楼市，其中有不少是投资或投机型的。但是，从银行那里得到的一些信息已经表明，上述这两条“利好”都正在孕育着日益膨胀的金融风险。

事到如今，假如政府真的像它自己一再宣传的那样不希望房价继续上涨，真正最应该做的，的确是上述刘海生局长所说的“加大土地供应”，而不是大搞那些舆论效应远大于实际价值并且注定将问题重重的经济适用房。任何商品的价格都是由供求关系决定的，这是经济学的基本原理。但是，政府的“加大土地供应”究竟会预设什么样的前提？这是比空泛的“加大土地供应”更重要的问题。去年，各地有许多土地未能成功批租出去，用政府的话来说就是土地“卖不掉”。然而，另一条基本的经济学原理告诉我们：世界上只有卖不出去的价格，没有卖不出去的商品。换言之，所谓土地“卖不掉”，其实是卖不到政府的心理价位。进一步说，如果政府“扩大土地供应”的前提是必须要卖到它希望达到的底价以上，那么，客观上说，只有房价继续上涨，政府的这种承诺才有可能兑现。

因此，真正意义上的“扩大土地供应”应当采取总量控制而非底价控制的招标方式（也就是有节奏但无底价的土地拍卖）。但这样的话就必须从根本上彻底颠覆地方政府的土地财政模式，将土地的供应转变成调节房地产市场供求关系的一个水龙头，类似于国家建立石油、粮食等战略储备的功能。不过现在看起来，在土地仍是地方政府最大收入来源的今天和未来相当长一段时期，这种理想化的模式几乎是没有可能付诸实践的。当然，我不认为应该责怪地方政府，因为它们也很无奈。

初写于2009年6月30日，修改完成于2009年7月5，发表于“网易评论”我的个人专栏