在这里，已经是新常态的变化不提。我们来看前期没有注意到的变化，这些变化值得我们关注。

我将这种变化总结成如下几点：

一、二线城市未来出的新房要么是远郊，要么是顶豪，核心区内存量房交易更实惠，将占市场主流

2015年整个市场最大的变化是房地产市场交易的重心从新房市场往存量房市场转移。上一轮城镇化进入盘整期，前十几年造出的新房遍布了中国主要一二线城市的主要地段，而城市更新和旧城改造这类模式本身就是巨大的社会问题。受到政策、规划问题的制约，这个领域的市场空间注定会推进缓慢。

职业地产投资人士都知道，因在大城市较好的位置和较高的性价比，使得存量市场比同类地段的新房市场更具吸引力。

由于土地资源日益稀缺，未来大部分新房供应都集中在远离城市中心的区域。

下面我们看一组数据。

根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。

以北京为例，在六个中心城区（西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山）仅有约1.6万套新房可供出售，而在链家网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。

高能级城市最近的土地销售显示，未来新房供应将向中高端转移，并且均价将高于周边项目。主流市场需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。

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从上图可见，中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿元规模，这个市场必定是未来的焦点所在。围绕存量房市场的战争已进入白热化。

企业发债潮蜂拥而至，公司债又为一线企业构建了新的竞争壁垒

作为万业之王的地产企业的竞争，有60%的因素是资本实力的竞争。融资渠道和融资成本是规模企业竞争的最重要因素。

在这方面来看，企业上市作为股权融资最重要的渠道，上市和未上市公司存在差异，上市公司之间也存在差异。虽然说增发、配股等资本市场常用的手段在房地产上市公司里一直鲜有批准，但2015年最大的变化是企业债券市场的兴起。

万科近期公开募集的50亿5年期的公司债券，票面利率仅为3.50%，相比以往10%以上的市场借贷利率，简直相当于白送，实在让人垂涎三尺。龙头房企的融资优势引起了业内的广泛关注。之后，各大地产公司全部开始发行了企业债券。

2015年内已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地已经通过公司债融资预期融资高达1700亿以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。

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仅10月就有12家上市房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。

海通证券的数据显示，今年初至10月23日，地产债发行总额为4000多亿元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地产公司债(含私募债)发行量为2500多亿元、占公司债总量的49%，较去年大增。

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房企高负债论断都是浮云，企业真实负债率仍然合理

经过这轮大规模发债之后，业界很多人又进一步担心企业的债务负担。甚至还有媒体报道万科、万达、华润的中国一线房企的负债率高达上千亿，认为巨大的债务压力，将首富定义为首负，这样的分析显然缺少基本财务常识。

我们先看下面一组数据。

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这是爱建证券利用专业的数据分析软件Wind资讯统计出来的房地产上市公司报表上显示的平均资产负债率情况。

相比其他行业，房地产行业高达70%的负债率的确不低。但殊不知，中国房地产的预售制度决定了有大量的收入在没有交房和确认收入之前，被会计处理成应收账款，这些应收账款在资产负债表中被记录为短期负债。

而根据国泰君安的统计，2015年1-9 月扣除预收账款的真实负债率为52.4%，较2014 年同期下降0.2个百分点。按照国泰君安内部分类，一线地产商为真实负债率40.5%，二线地产商为60.0%，三线地产商为55.2%，复合型地产商（地产 X）为54.4%。

基本的财务管理常识告诉我们，对于一个大资本的生意，合理运营负债的财务杠杆，保持负债率在50%是个非常正常的财务管理行为，也是最优化利用资本效益。100%的不借贷，反而是一种资本闲置和低效率的状态。

所以从这里来看，在市场利率走低情况下，利用规模化的公司债融资，是一种非常好的战略模式。大型地产商们通过此轮的融资窗口机会，又进一步增强了实力，筑起了高高的竞争壁垒。

白银时代是地产专业玩家的时代，从财务策略的高下就是最好的证明

上市房企业绩1/3增长、1/3下降、1/3亏损

2015年还有一个重大变化就是企业的分化。

说的好听点这是分化，说得不好听就是大规模的中小企业正在被逐步淘汰。

根据长江证券的统计显示，2015年前三季度上市公司业绩同比增长的企业有60 家，业绩同比下降的有44 家，业绩亏损的有38 家，三者继续呈现三足鼎立之势。

今年前三季度，亏损企业数量激增，较去年前三季度增加16 家，上升幅度为72.72%。其中大多数为中小房企，一些企业甚至被迫离开房地产行业。2015 年前三季度，在38 家亏损企业中，29 家企业总资产在100 亿元以下，19 家企业总资产在50 亿元以下（行业平均水平为300 亿元）；31 家营业收入在10 亿元以下，26 家营业收入在5 亿元以下（行业平均水平为30 亿元）。

与此同时，强者恒强的逻辑不变，龙头企业业绩依旧稳健增长。龙头房企在应对行业波动时表现出更好的业绩锁定性，展现了强大的运营管理能力。“招保万金”四大龙头2015 年前三季度业绩大幅上升，净利润同比增长20.40%，一举扭转了2014 年同期净利润同比下降的颓势。

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多数企业还在考虑转型、去库存，有能力的开发商却已开始暗自补地

当我们还在为去库存、未来转型方向踌躇忧虑的时候，我们突然发现这个行业里最优秀的企业们已经开始补地了，新一轮的军备竞赛在市场一线公司中暗自角力。

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从上图可见，在三四线城市市场疲弱的情况下，这种军备竞赛更多的还是聚焦在了一、二线城市。这也是没有办法的事情。一、二线城市毕竟还是人口净流入，而且推出的土地资源有限，所以导致了地王频出，新楼盘出来的都是顶豪。

从宏观经济政策来看，要想维持一个城市的最大的资产——房地产市场的资产负债表不出现巨大问题，未来房地产市场的新房供应只能放缓，维持价格稳定走强，这将是一个长期的过程。

所以，成熟房地产市场的标志就是整体交易量下降，但推出的新产品个个都是精品。产品品质和企业综合实力是未来决胜的因素。

大浪淘沙，那个蓬勃向上的房地产市场一去不复返了。房地产终于回归到中国的多数竞争行业的态势，未来这里将是少数高度专业化公司的王国。

最后说说放开二孩政策问题。

二孩对市场利好毋庸置疑，这里关于营销层面话题我们暂不提。但从战略层面来看，我们别自己忽悠了自己。理性分析二孩政策只增加2~3%的市场增量。

根据广发证券预测，全面放开二孩政策后新增二孩家庭每年生育的二孩数量约为65.4万人，未来每年新增的住宅需求约为2289万平米。同时根据中金测算2020 年前地产市场每年的刚需（不含投资型和市场波动）应该在10 亿平米左右。这样相比之下，这部分的市场增量只有2~3%。

那么这样的市场增量具体体现在哪些局部市场呢？

1、在近2到3年，这部分需求主要促进的是改善性需求与学区房的交易量，并且，随着二孩全面放开政策在全国各城市相继落实后，基于此预期，部分购房者的购买行为或将提前，改善性楼盘以及学区房的交易活跃度预期很快就反映这样的预期。

2、有利于3/4 线城市住宅市场去库存。中金认为新政策的出台对3/4 线城市的影响更大，在这些城市养育两个孩子的负担要轻得多。

准确判断放开二孩政策对市场增量的评估，更有利于地产企业的前期产品定位的准确性。

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