加载中…记一群房地产产品经理们的日益精进
(2015-07-24 13:24:53)
标签：
房产 |
分类： 行业洞察 |
作者：邹毅
2015年后，房地产业一场场的乔布斯式的产品发布会在各个城市密集展开。
这不仅只是营销方式的变革，更重要的是，这标志着房地产市场迎来了真正的产品时代。面对日益稀缺的优质城市土地和挑剔和客户需求，市场倒逼企业必须把每一个产品当成作品。
因为只有这样，才能赢。
所以，这是一个产品经理的黄金时代。
这个时代里，真正好的产品经理是具备深度的市场研究能力，同时能通过广泛采集客户的需求转化成高度专业化的行业语言，在训练有素的专业圈子里迅速找到最佳的合作资源，并高效的做出产品优化策略，通过最优秀的营销手段进行推广，从而推动产品创新的落地。
今天给各位分享一个深圳产品经理团队的创新实践。
中国资本大佬宝能控股，一直是深圳房地产市场重量级的市场参与者。其在2009年爆得大名的宝能太古城，已经成为了深圳湾豪宅区的居住核心、商业核心、交流中心。
如今，在深圳香蜜湖这片稀缺而珍贵的土地上，其副总裁宋凯带领下的产品经理团队，正在用制造业的产品创新精神去创作一个崭新的作品。
最近宝能控股以极具匠心情怀的方式同时发布了两个主打产品：1、深圳宝能城；2、宝能公馆。我们来看看这个10年磨一剑的作品，他们的创作过程到底是怎样的？其中又有怎样的细致与用心？
一、用心聆听，把产品当成这座城市的注脚
1、
历史上每一部鸿篇巨制都有一个庞大的社会场景。《复活》、《简爱》、《战争与和平》等等，几乎每篇世界名著无不是一个时代最浓缩的脚本。我们从中可以看到生活方式、情感、战争和人性。名著因此而久远。
建筑产品也是如此。
对于如今的房地产开发而言，每打造一个作品的时候，只有将产品创造的格局建立在一个城市生活的场景上，才是有生命力的，能激起市民情感共鸣的。
所以我们看到无论是宏大肃穆的巴黎圣母院、天才高迪设计的惊世骇俗的米拉公寓，还是现代另类的毕尔巴鄂博物馆，每一个传世的产品都是一个时代的缩影。
对于起家于深圳，长期耕种于深圳的宝能控股而言，深圳精神就是拼搏的、奋进的、时尚的、包容的、梦想之城。
2、树洞计划——用心去听客户的需求，用脑去改进优化，用行动去落地
创新有两种，一种是颠覆性创新，一种是改善型创新。除非拥有大师级的天赋，绝大多数企业的产品创新还是一种功能上的日益精进。
每一个产品创新的原点，都来自于精心的客户市场调查。在沸腾的黄金年代，速度比品质重要的时候，我们扪心自问，有多少项目做了大规模的客户调查？
但在白银时代，这样的态度肯定无法为继了。
这次，宝能又给我们做出了榜样。在产品研发之初，宝能提出了树洞计划。
记得在王家卫大作电影《花样年华》的结尾，梁朝伟跑到了吴哥窟的一片废墟中，对着一个荒芜的树洞，诉说内心的隐秘，眼神忧郁而黯淡。
树洞即成为用心灵去倾听的代名词。
宝能的团队，这次从太古城楼王精装创作之始，就把自己当成一个树洞，用心去倾听客户心底里的秘密。
于是，这个树洞计划持续了5年，深度访谈678位业主，听业主及客户的产品的抱怨和建议。这里没有高大上的数据调研，只有每个细节的用心记录。
业主可能会问：阳台着地不平，洗衣机经常坏怎么办？微波炉如果长期通电会加大辐射，而且容易损坏，这怎么搞？为什么做饭这么辛苦？厨房为什么不可以装空调？停车好不方便，为什么车位不可以弄多一点？
这一切的琐碎和细致，都成为了产品研发的起点。
二、日益精进
传统地产公司，营销团队和产品设计团队是截然分开的。而如今，在产品经理宋凯的带领下，两者浑然一体。因为在产品为王的当下，只懂营销不懂产品设计，或者只懂设计而不懂营销的团队，是注定要被淘汰的。
以宋凯代表的宝能深圳团队，已从营销往产品设计进行深度参与，俨然就从一个营销人转型成了一个产品经理的角色。
以宝能公馆为例，从2013年5月到2014年6月，曾创造销售奇迹的宝能太古城原班人马50多人开始了日以继夜的筹划工作。考察海内外知名项目、邀请台湾豪宅王杜康生老师执笔设计、除却庞杂的主体建设工程后，该团队更为重视后续的产品优化策略。因此后期最为重要的是进行了10道优化的精装设计工序和历时半年的全球品牌招标采购，最终形成了一个关于生活方式的优化方案。
这中间历时两年的艰辛和压力，想必每个全程经历操盘的地产人都不会忘记。所有的在项目开盘成功后的那一刻，那种欢欣雀跃就是对过往艰辛付出的一种巨大弥补。
三、作品面世，一朝成名
经过数年的励精图治之后，再来看这样的产品经理团队最终给我们呈现了怎样的一个作品。
作为一个当代房地产行业的成熟的产品创新项目，其需要突破得绝不仅仅是某一个层面的技术问题，一定还包括规划、建筑、景观、户型、装修、服务设施等不同系统的工程技术和服务体系的全方面优化和创新。
我们看看宝能这次到底做了什么不一样的策略？
1、国家级户型——抓住三代居生活方式的痛点
如今中国一线城市的产品竞赛，终极改善的产品是角逐的一个热点。面对客户将未来30年的居住空间和大半辈子的积蓄交给了一个项目，其产品品质的实实在在的改善是最重要的。
其中户型的创新是最重要组成部分，户型意味着我们的家庭生活方式。
这次，独具匠心的宝能公馆干脆将创新发挥到极致，通过细致调研老人、中年、孩子的需求之后，研发出了一个拥有国家级专利水准的户型。
作为一个终极改善住宅，三代居是最常见的问题。老人、家长、孩子各自的时间对空间的使用不同，会形成非常大的障碍。
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKkVFT887icOxoPbws9gR1kDJyPJOWPJibI4zILIUKgwNXjUC2YQMQlKRPeIRibvgE0glsoXYnoVNu0A/0?wx_fmt=png因此，这个户型中首创了“户内联通式、完全邻居型、和谐三代居”的功能模式，即通过一个南北相隔的连廊，将老人孩子、与男女主人的生活空间适当分开，让老人、孩子和夫妻双方保持了一碗汤的温馨距离。
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKkVFT887icOxoPbws9gR1kDJ8rpox9zpv25CwwCicCyHFoZ1GYQOicy7ZfLsOaSPTUZMkwGYOReFrPQ/0?wx_fmt=png
同时为了老人、夫妻和孩子等三代人的生活方式互补干扰，该户型独创了高低分北区模式。通过对南北两个组团中间连接的入户花园，形成了天然的隔音屏障。
总体来看，该户型设计有四大特点，功能布局上采用了“户内联通式的完全邻居型”的设计理念；在户内各功能空间设计上，又遵循了“集约化设计、适老性设计、精装细设计”等特点。
具体来看，该户型的功能可以解读如下：
（1）一家三代居住在同一户型中，通过公共区域区隔主人居住区和老人、小孩居住区，相互照顾、联络的同时，更能满足各自拥有独立生活空间的需求，三代人和谐共居，互不干扰。
（2）老人、小孩居住区域中，设置老人套房。同时老人卧室旁，设置小孩卧房。
（3）基于深圳家庭人口习惯，小孩房旁设置客房，同时也可用作小孩房2，增强隔代的交流和沟通，以及生活上的相互照顾，满足了老人、小孩居住区域的稳定性。
（4）新型三代居为大平面、五房两厅三卫户型，适合三代同堂7-8个人居住，解决了三代同堂居住的空间需求。
（5）22平方米入户花园功能上可规划为家庭活动室，解决了摆放健身设备、儿童游乐设施的空间需求，同时将外部自然景观引入室内，增进家人与自然的亲近感。空间上与客厅连接，空间灵活拓展，满足了大型家庭聚会的需求。
（6）新型三代居设置主人卧室套房和老人卧室套房，满足私密性和使用需求。
（7）老人卧室中大开间落地窗设计，拓展了老人卧室的活动空间，满足老年人晒太阳、读书上网及相互交流等休闲活动的空间功能需求。同时可以欣赏室外景色，满足了通风、采光等多种需求。
2、14大体系的改变生活细节的设计
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKkVFT887icOxoPbws9gR1kD5hpbsiasL036QXSmbUwdeqmkT3owWFHRricCjgkLmm82QcKFFVnFyT1g/0?wx_fmt=png当今这个时代的住宅产品设计，仅有大师操刀设计远远不够，大师只能是标配。除此之外，还需要有大量的高附加值的精细化设计。
我们来看，宝能公馆的创意还体现在更加细致的设计细节上。
它们既不是传统的家装设计、也不是建筑设计，宝能将它们定义为用心改变生活的设计。在此基础上，宝能将精装升级标准《360°TOP级全价值智慧生活范本》。
这种设计的细节来自于生活的每个方面。
比如：
-
在户外，生活阳台设置冷暖出水口，避免冬天在生活阳台操作中没有热水。
-
在景观阳台也特别设置出水口，为景观阳台功能性增加更多可能
-
而在热水器配备的考虑上全系配置大功率满足业主同时使用热水的需求，避免因功率无法满足同时使用热水的问题。
-
在热水器上还特别配置回水装置，实现热水循环不需等待。
-
在户内：在卫生间配置暖风机，实现冬天加热夏天抽湿的功能，免去因温差而产生沐浴的不适。
-
花洒全系配置恒温龙头，更人性就能识别冷暖出水。
-
毛巾架配置电热功能，解决毛巾潮湿发霉的问题。
-
马桶上配置加热功能，为业主提供更贴心的使用。
除此之外，这种改变生活的还体现在以下四个方面的设计优化系统。
（1）更贴心的智能化
-
首层入户大堂的信报箱设计为智能化系统，只需通过刷卡及密码的形式便能开启，更智能及方便用户，免去再找不着钥匙的烦恼。
-
在人性化考虑上，地下入户大堂特别设计电子储物柜功能，为业主提供更多的专属存储空间。储物柜可存储高尔夫球包、折叠婴儿车等，方便业主存放经常移动的物件，免去搬上搬下的烦恼。
-
宝能公馆在较高梯户比的基础上，全系配备了电梯刷卡系统，让业主的安全性、私密性更高。
-
在彩屏智能可视对讲机上，在原有的基础上，实现更多功能，其中包括门前摄像头、可视门铃等功能，告别旧式猫眼、门铃设计，让设计上更美观更智能，在使用上更安全更私密。
-
入户门琐全系配备智能门锁系统，配置指纹识别、刷卡、密码及钥匙四位一体的解锁设置，通过科技既能实现安全，又告白传统钥匙让生活变得更美好
-
提供了全屋无线WIFI系统，让用户不再受网线的约束，在家任何时间任何空间上都可以享受到更快更稳定的上网体验。
（2）更人性的开关
-
在入户门口前设置了进口顶级的开关，让客户在入户门边能实现一键开启，关闭照明系统。免除客户在出门或短途出行的时候需要关闭全屋电源的麻烦，同时一键开关还特意考虑到电冰箱全日工作的需求而特定单独控制，避免一刀切更人性地实现一键开关的需求。
-
在整体橱柜的设计上，特定设置联排组合的开关，一步到位控制所有内藏式的家用电器，轻松化解内藏电器无法开关的难题。
（3）更智慧的插座
-
单从插座的数量考虑上，比如在厨房、卫生间的插座数量上，宝能设计团队会模拟客户未来的生活场景及家用电器的需求而设计，满足客户生活的需求，同理在在其他的生活空间也是遵循这样的原则设置。
-
而在位置的设置上，TOP级精装插座方案也做了许多有益探索和尝试。比如：为有喝茶需求的客户在茶几位上设置地插的功能，保证用户的灵活使用及长期使用过程中的安全美观。
-
也在在窗帘盒的位置预留插座，为未来智能窗帘预留了创想。
-
同时在整体衣柜也预留保险箱或抽湿器的使用插座，为客户在未来的使用中创造更高的价值。除此之外，
-
较传统的插座面板，宝能TOP级精装的插座方案实现了更多可能，在客厅电视背景墙、卧室床头背景墙集成USB
插口，与时俱进满足各类数码产品的需求。 -
而在插座的高度考虑上，宝能TOP级精装方案也是历经考究从多维度不同人群使用的角度考虑，设置了不同的高度，包括地插的高度、30公分墙插的高度、1.1米儿童的高度、1.3成人的高度及与床头柜相匹配的高度。
-
在主动感应照明的设计上，从业主日常细节考虑。比如：在入户门边设置亮光门牌，实现与电梯厅灯控相连。让客户入户到家灯光便自动感应开启，让客户不需要主动开启，实现更人性化的使用。
-
在户外的走道设置应急照明，在户内在玄关入口处、主卧过道上设置夜光感灯，保证智能的使用及人性的照明。
-
在人性化考虑上，设置在橱柜吊柜底部灯带镜柜带，以便夜间客户可以轻松方便获取东西。
-
特别设置衣柜LED
灯带，同柜门开关控制联动，可让客户轻松获取衣物，不需要开启卧室照明避免干扰到家人的入睡。通过功能使用过程用心设计，宝能TOP级精装照明方案体现了对业主的细心呵护及人性的关怀，让光懂得生活、懂得用户的心。
除此之外，全屋精装主材高端设计、家庭影院系统预留设计、全屋挂画轨道预留设计、全屋冷暖变频中央空调设计、全屋家居收纳系统设计、入户玄关定制玄关柜、全屋定制整体衣柜、全屋定制整体橱柜、洗手间定制整体收纳柜、家政生活阳台定制收纳系统、丰富全面的家居配置设计等11大更加细节的设计体系。
一个传统的住宅产品研发，宝能在曾经的建筑、景观、规划空间之外，又衍生出如此众多的细节设计系统，这就是用心。
3、把售楼处做成书城，把精神堡垒落地成实体店
深圳作为一个年轻的高度创新的年轻城市，最热闹的地方要数运动场所和图书馆。从某种意义上说，书店的发达程度代表了一个城市文化的高度。
在台湾，诚品书店已经代表了一个城市年轻上进人群的心中圣地。
深圳在追求知识的同时，更重要的是它还是一个务实的城市。
宝能深知书店对一个城市品位和气质的价值，因此，干脆出奇制胜，将售楼处直接做成了图书馆。项目售楼处以册之丘为名，打造的就是这个城市心中关于文化的精神寄托。这样既解决了纯粹售楼处客流不足的痛点，又能为城市做一个良好的配套。
有了人气，一切都好办了。
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKkVFT887icOxoPbws9gR1kDn7VBFp08sXHUMASHHTbaDEFgcQ7WG1xgUa7yvInrshpuHKwicT9QEDQ/0?wx_fmt=jpeg
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKkVFT887icOxoPbws9gR1kD6scOsZJLMM7rI3P12nPwDUkIIOfKLBTUPSPed1nlQUpT65x2WyYGfA/0?wx_fmt=jpeg
当行业投机客们退潮的时代，就是产品经理们的最好的时代。宝能的案例告诉我们，倾听客户的声音，日益精进的踏实创新，将细节落地，只有真正感动客户，才能感动我们自己。
邹毅个人微信号：brian378183884,提供最尖端的咨询服务。
《房地产观察家》所属上海领易LinkEase投资顾问有限公司。
领易投资旨在打造中国最前沿、最跨界、最具创新精神的综合性投资顾问公司。
喜欢
0
赠金笔