加载中…看融信绿地如何一击制胜，卡住魔都上海产业升级的痛点？
(2015-04-21 17:07:04)
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产业地产写字楼商务园区 |
分类： 行业洞察 |
作者：邹毅
最近去过帝都北京出差的人士，都能深刻感受到，这是个万众创业的时代。
对于每一个上班族来说，除了休闲度假的需求之外，寻找一个舒适惬意的办公场所成为他们的心里最深的渴望。因此，毛大庆的优客工厂应声而出，产业地产需求进一步进化和爆发，又一次占领了业界的风口。
其实，关于产业地产这个领域，笔者一直非常谨慎。在笔者近十年接触的百余个项目中，以产业地产之名，行房地产之实，真正能将产业本身做落地的项目并不多。究其原因，主要有如下两个:
1、没有产业，何来地产？
产业地产的本质是抓住新的产业空间聚变的机会，将软硬件空间打造给新的产业需求。
说白了就是为企业开办定制的地产产品。但在一个产业根本没有可能形成的地方，打造产业地产，只能是将规划做成海市蜃楼。多数二三线城市大量项目，都沦陷在政府规划这个美丽的肥皂泡里了。
2、不懂产业逻辑，无法做好地产
真正做产业地产的项目，理解产业规划、产业优势、产业集聚度、产业饱和度等一些专业名词是定位这类产品的核心套路。
但学术研究是一回事，真正做项目是另外一回事。
凡是做实业的企业，都会抛开这些生僻的学术名词，回归产业的本质，那就是人。
一个产业空间，说白了就是一帮行为有规律的人构成的工作空间。与其研究虚无缥缈的产业概念，不如去看看这帮人都有着什么样的特性。他们都在忙什么、想什么、喜欢什么、担心什么？
所有的上班族都是需要有交流、学习、交易，需要工作休憩与家庭的平衡。弄懂了人的逻辑，才能从本质上做好产业项目。
回到上海。
下面我们看看在这个全球城市里做项目，应如何打造，才能切中要害，挖掘出最新一代产业地产的痛点。
相比大量二、三线、人口净流出城市产业项目的空置，笔者坚定看好四大一线城市的产业地产空间。
上海是冒险家的乐园，是远东第一大都市，是金融大亨的天堂，是白领小资的乐园，是中国新中产阶级的最大聚集地。作为13亿超级大国的桥头堡，已经发展到2500万人口的上海几乎无法找到新的对标。
或许要想理解好现代上海，唯一能参考的就是日本东京的都市化。
在日本战后漫长的都市化现代化的进程中，东京一直是引领日本流行消费和产业升级的发源地。截至现在，日本的人口达到1.27亿。虽然日本随着老龄化和生活方式的改变，日本人口数量总体减少，但首都东京及附近地区则呈现人口增加趋势，东京人口达1332万人，占到东京人口的10.5%，反映出东京单极化趋势日益明显。
相比之下，中国北上广深四大一线城市人口合计不到8000万，占到全中国13亿人口的6%。虽然不能简单类比，但在中国现代化巨变的进程中，上海、北京两大核心城市因独占了中国最优秀的教育、医疗和金融资源，这个比例相信一定还会进一步积聚。因此，上海郊区的产业化仍在一个快速集聚的进程上。
笔者曾长期在外滩地区上班。相比初入职场时在外滩上班的兴奋与荣耀，如今更是厌倦了人如潮水、摩肩擦踵的上班状态。
嘈杂喧嚷的人群、高额的停车费和每到下午就会头晕缺氧的高层甲级写字楼，已经让真正长期工作在上海的人群产生了厌恶。
因此，相比外滩陆家嘴的高大上，许多人心中真正的上海好生活却是在浦西虹桥、淮海路小洋房、浦东世纪公园的那种静谧和悠闲。
选择这种办公场所有这么几个优势：
1、错峰。常年赶地铁、做公交开车进内环的人都知道，那种地铁里浑浊的空气、拥挤的人流和糟糕的交通拥堵的环境下工作数年，足以产生深深的亚健康。
2、地铁可直达。地铁是上海的神经中枢，不用说了，没有地铁的地方在上海几乎无法找到真正的人才。
3、出差方便。对于一个全国市场为定位的现代服务业企业，大量的出差构成了工作的主旋律。离公司近，意味着节约了大量的有效工作空间。
4、环境宜人。高压力、快节奏、加班的盛行，决定了一个好环境的重要性。
在这样的城市进化的逻辑下，上海产业地产必然存在巨大空间。下面我们来看看上海如火如荼发展的大虹桥板块，应该有怎样的发展逻辑？
一、新虹桥枢纽时代下，怎么看上海？
上海本身的定位就是个高度发达的服务业、贸易业城市。凡是在上海长期工作的业界人士都有体会，魔都上海本质就是一个建立在高速铁轨和飞机上的城市。无论是上班还是度假，在上海这个全球城市平台下，高节奏的上海生活的一个重要主题就是出差。
2500万人口，辐射了中国13亿人口的金融心脏和商贸心脏，它同时占据了东亚地区的重要港口城市。要想让他顺畅运转，出行是这个城市的基本旋律。
新虹桥枢纽就是摩登上海起飞的翅膀。
二、全球城市的新热点——城市级商圈的再定位
作为“世界第六大城市群核心”的核心，上海城市空间布局战略性调整，大浦东战略板块侧重国际市场，大虹桥战略板块侧重长三角区域乃至全国市场。
《上海市商业网点布局规划(2014－2020)》规划形成13个市级商业中心，迪士尼、大虹桥将纳入市级商圈新版图。
要知道，市级商业中心是以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体；商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围，规划商业设施建筑面积不低于50万平方米，商务建筑面积不低于150万平方米；大型商业网点集聚度高，百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的40％以上；服务人口为50万人以上，日客流量达到20万至30万人次左右；交通、市政等基础设施配套完善，公共交通网络便捷。
三、两个核心驱动，支撑了所有的故事逻辑
任何事务的产生，都需要一个基本的逻辑。作为一个产业发展的模型，需要几个催化剂。
虹桥的产业故事就是有这两个主要的催化剂。
对于上海本地人来说，只要到了虹桥，就能和全世界的人对接。在这里，新的模式业态和理念一定会产生，它不是和传统形成竞争，而是形成一种新的创新模式。
以两个国家级功能性项目——虹桥国际枢纽、国家会展中心为引擎，大虹桥正向世界级商务区故事逻辑有了重要支撑。
上海市规划定位以虹桥枢纽和国家会展中心为驱动，虹桥片区大量的人口导入将引发对商业、办公、酒店、住宅的需求。虹桥商务核心区强大的发展潜力已经吸引了全国多家优质开发商进驻。
1、虹桥枢纽站
虹桥枢纽站有几个核心数据值得关注。
至2020年虹桥综合交通枢纽将有4亿人吞吐量，是国内乃至国际最大的综合交通枢纽。这样超级规模的人流吞吐量，用长尾理论来判断，这都将催生一批商务和商业需求落地。再加虹桥商务区庞大的高端商务人群，未来大虹桥地区常住人口将达到53万。
虹桥商务区是第一个统一规划面积达86平方公里的以服务业为主的大型功能区。虹桥商务区定位于现代服务业集聚区、国际贸易中心建设新平台、企业总部和贸易机构的汇集地、服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。
同时虹桥国际机场也是国内最佳机场排名第一名。
国家会展中心又是一个巨大的产业聚焦点。
这个中国规模最大、水准最高的国家级会展中心，总建筑面积200万平方米，每年聚焦全国乃至全球数百万客群的全球性交易平台，2015年将迎来34场展览，预计日均人流20万人次。
这种国家级的稀缺资源背后已将区域的价值飙升至了一个新的高度。
1、打造低密度花园商办综合体
融信绿地国际项目就是在这样的环境背景下产生的。
面对大虹桥板块战略升级的历史趋势，产业集聚和升级已是板上定钉的事。在这里的产品应该遵循与市中心产业项目的差异化。
便捷、生态、新模式、完善服务，上述四大方面正是项目打造的痛点。
2、低密度、低容积率，营造环境空间
融信绿地国际项目打造的就是上海屈指可数的低密度别墅级生态办公环境。超低容积率，拥有北虹桥商务区唯一大体量主题式体验商业街。
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3、营造生态特色，产品灵活多变
5000㎡南向昂绿公园，300米水岸环境，四大景观轴，五大组团景观，公共、私有庭院、空中露台、屋顶花园四重立体景观的办公体验，400-1200㎡灵动商务空间，10.2米挑高大堂，4.2标准层高。独栋、双拼、标准办公层可定制的组合模式，显示出在大虹桥区域花园生态办公的特色与稀缺性，深受市场欢迎。
除此，在软实力配套上，融信绿地国际亦非常出彩。资源整合，打造中小企业孵化基地，助力企业发展成长。为中小企业提供优惠扶植政策。一站式的服务理念，集金融服务、配套服务、创业服务及政策服务于一体，缔造中小企业全方位成长平台。显然，在竞争激烈的大虹桥商务区，融信联手绿地，先行一步，强势抢滩登陆大虹桥。
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五、区域内大额交易频繁，写字楼吸纳率猛增，凸显区域价值
对于大虹桥区域规划的认同不仅吸引了大批开发商投资，同时老道、精明的各类金融投资机构的目光也在聚焦这里。
戴德梁行华东区研究部最新统计数据显示，大虹桥商圈目前甲级写字楼空置率在8%左右，比去年年底下降了近5个百分点，低于8.82%的全市平均水平。2014年第三季度吸纳量超过20000平方米，相当于去年同期的4倍左右。与此同时，该商圈未来3年将有超过80万平方米新增供应，为上海各商圈之首。
最后就销售市场而言，近期基金、险资的活跃表明大宗投资客户对该区域的看好，未来发展潜力值得期待。9月底，平安信托发布信托计划显示，平安拟募集资金不超过14.39亿元用于收购标的为虹桥协信中心南地块的5栋独栋写字楼，此举引起当时业内强烈关注。
另外，虹桥CBD板块延续过去供不应求的状态，目前处在一个供应真空期。随着虹桥上海城三期、SOHO、中瀛以及一些旧楼改造或升级项目的入市，未来供应将逐渐放大。
邹毅个人微信号：brian378183884,提供最尖端的项目咨询服务。
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