昨日夜，央行出其不意为低迷的经济下猛药：自2015年2月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。专业机构预测，本次降准预计释放银行可贷资金约6000亿元。

众所周知，下调利率、降低存款准备金率以及央行的公开市场操作，都是中央银行针对经济发展不同阶段调整经济热度的重要手段。房地产行业作为资金密集型行业的典型代表，深受金融资本流动性的影响。

有人认为，降准对房地产界就是久旱逢甘霖。实则不然。当前房地产市场不是资金不足的问题，而是供应过剩的问题。开发企业不是没有能力投资，而是不敢投资。因预期未来市场销售仍未低迷，企业投资意愿大幅下降。

本次降准对弱势中的房地产市场到底有多大影响？

下面笔者结合中金、海通等投行报告的研究，整理如下几个观点：

1、行业已降至冰点，新开工面积骤降，投资持续紧缩

国家统计局最新发布的2014年度房地产行业经营数据显示，

（1）2014年，房屋新开工面积，比上年下降10.7％，其中住宅新开工面积下降14.4％；

（2）全国商品房销售面积比上年下降7.6％，其中住宅销售面积下降9.1％；

（3）全国商品房销售额比上年下降6.3％，其中住宅销售额下降7.8％。房地产开发企业土地购置面积比上年下降14.0％。

其中，新开工数据不论从绝对值还是增速均创2008年以来新低。此外，施工面积增速不到10%，同样说明开发商紧缩投资。

同时，根据现有庞大的产品库存和潜在新供给，相比楼市购买需求的回落，2015年上半年房地产投资增速会继续触底,下半年有可能会企稳。中国房地产投资增速回落不是一个短期的现象,而是一个中长期的现象。

2、6个月内，降准会带动行业整体回暖，销售将明显改善

通过比照历史上2008年和2011年两次降准周期可以看到，两次降准之后行业销售均明显恢复，成交量将伴随货币/产业政策的放松而反弹（全国住宅成交量分别平均上升52%/4%），持续恢复时间在1年以上。一般情况下，在首次降准6个月之内销售将明显改善。

但2008年、2011年直至本次降准，对于全国市场影响幅度正在逐次减弱。原因在于全国房地产市场饱和度已达高位，再加上中长期人口、存量住房等因素都不支持行业需求的继续上行。

因此，对于本次降准的意义可以这样确定：降准措施将主要对房地产实体市场起到托底作用，效果也将弱于2008、2011年。

3、一、二线城市受益复苏，三、四线城市继续煎熬

本次降准难以扭转楼市调整的整体局势，特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市，去库存压力依然很大。

而且经过去年的楼市调整，金融机构对房地产开发贷款的态度也将更为审慎，因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。

而一、二线大中城市在本轮放松之中受益会更加明显，理由是：

（1）城市本身土地供给有限；

（2）存款资金充足，货币政策放松后，按揭利率在该部分城市有望显著下行

一、二线城市的楼市资金面将明显好转。后续银行资金宽裕后，房贷有望继续宽松，部分城市有望将房贷优惠利率从目前主流的九折提高到八五折，将大幅降低购房者的还贷压力。

4、降准受益群体有限，转型模式、精选市场、专注产品仍是关键

其实，当前房地产行业的本质问题不在于资金量不充沛，而是同质化的产品供应过剩，需求不足。

金融系统内的资本，一定是通过金融家们的洞察和调研，转移到最有支付能力的市场上去，这样才会产生收益。

对于常规住宅产品而言，这种市场集中在人口持续净流入、供给相对不充沛的城市。

而对于非常规的产品而言，内容运营是关键。只有做实文化、旅游、科技、产业的内容运营，这种模式的房地产项目才能真正享有金融系统的资本红利。资本进入房地产的渠道将从真正有消费和产业支撑的实体产业中传导过去。

所以，精研产品、做实产业需求，优化提升商业模式，这才是白银时代的王道策略。

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