中国房地产业发展到当今时代，不知道有多少开发商深陷城市陷阱，无法功成身退。

岁末年终，对于各个集团公司的核心战略规划部门来说，有几个重大的课题需要议定。

1、房地产行业此轮下行周期的恢复节点在什么时候？2015年该如何拿地？

2、城市布局该如何重新审定？哪些是安全城市？哪些是风险城市？哪些是高危城市？

3、产品线如何布局？是收缩还是扩展？是做跨界转型还是深耕单一产品的精细化运营？

4、确定战略性研发方向和资源整合方向，明年创新的聚焦点应该在哪里？3~5年的战略发展规划应该如何动态调整？

上述四大课题，决定了2015年的资金使用筹划以及资源布局规划。上述大事讨论确定了，明年的发展规划目标自然可以清晰制定出来。

对于第二个重大问题，在黄金时代的房地产业，似乎很少认真考虑过。但到了白银时代，这个话题却变得至关重要。因为并不是所有的城市市场都可以开拓，也并不是所有的城市市场都是一片红海。

笔者在最近做项目的时候，研究某些区域市场经常能得到跟宏观市场常识完全相反的结论。但区域的各种数据的确精确的告诉笔者，这个城市真的是难得的明星城市。比方说笔者在研究天津周边某著名区县的地方经济指标时，该地区GDP去年增长了47%，区域社会商品零售总额比3年前增长了5倍，城市旅游人口数量同比增长142%。除非地方统计部门所有的经济关联指标全线造假，否则各个指标都印证了地方经济真实的增长。面对这样的城市环境，还有什么不敢布局的？而这样的城市就是充分享受了京津冀一体化的政策红利。

在全中国，类似这样的城市还有很多。所以做房地产开发，一定是个扎根区域市场的产品研发过程。一切的宏观市场趋势判断只能做信息参考，地方的微观经济环境才是项目投资决策的根本动因。

不扎根微观市场环境，听从专家论断或以过往经验行事，以宏观市场数据佐证战略决策，绝对是开发商核心高层出现战略误判的根本原因。

言归正传，2015年，城市布局到底应该如何设置？笔者推荐中国经营网最新发布的一篇文章《下一轮明星城市发展的根基是什么？》。至少从笔者多年的行业经验来看，享受地区政策红利的城市是值得下注去追逐的。

下面请看全文内容。

下一轮明星城市发展的根基是什么？

来源：中国经营网

众所周知，中国的明星城市大多伴随着国家战略布局和政策导向而生。以重庆为例，2007年以后，重庆先后争取到多项重大政策支持，比如第三个国家级新区“两江新区”的设立，同时，重庆又紧紧抓住国际金融危机之后的产业转移，实现高速发展。

而新一届政府上任以来，已经推出几项重大区域发展战略，包括丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路，以及长江经济带。这意味着随着新的国家战略实施，下一轮明星城市将在这些区域“闪闪发光”。

据第一财经日报报道，今年前三季度，重庆地区生产总值增长了10.9%，天津增长了10%，不出意外，今年重庆将独占鳌头，成为全国增长冠军。

过去几年里，天津和重庆增速一直位居前两位，成为名副其实的明星城市。

30多年来，从深圳到上海、从苏州到天津、重庆，明星城市接连出现新秀。随着新的国家战略实施，下一轮明星城市有哪些呢?

“明星”成长轨迹

在今年之前，天津已连续四年保持GDP增速全国第一。

2010年～2013年，天津分别增长了17.4%、16.5%、13.8%和12.5%。

2010年重庆以17.1%居第二，2011年天津和重庆以16.5%并列第一，2012年和2013年重庆以13.6%和12.3%位居第二。

从天津和重庆高增长的背后，可以清晰看到国家布局和政策的支持：2005年，国家批复成立天津滨海新区，又将其作为综合配套改革试验区，国家还明确提升天津为北方经济中心，一系列政策和重大项目向天津倾斜。

重庆的发展，也有着相似的政策因素影响。2007年以后，重庆先后争取到多项重大政策支持，比如第三个国家级新区“两江新区”的设立，同时，重庆又紧紧抓住国际金融危机之后的产业转移，实现高速发展。

浙江大学区域与城市发展研究中心执行主任陈建军对《第一财经日报》记者分析称，这些明星城市快速增长主要得益于国家政策倾斜。

实际上，中国的明星城市大多伴随着国家战略布局和政策导向而生。

不过，也有一类城市更多依靠自身的力量快速发展起来，比如苏州和温州。它们也成为两种发展模式的代表。

苏州一方面大力发展乡镇企业，另一方面引进电子代工产业，实现高增长，其经济总量位居全国城市前五位。

随着新秀的崛起，这些明星城市有的已经逐渐变成“大腕”，有些则遇到瓶颈，明星效应逐渐衰减。

中国社科院研究员徐逢贤向本报记者表示，其中，上海和天津的地位和明星效应依然会保持不减。

他说，在推进京津冀一体化的战略下，天津将作为京津冀的门户、北京产业转移的承载地区，会继续保持快速增长的势头;上海自贸区的发展将带动上海的增速提升，上海在人才、产业基础和区位上都有很强的优势。

大战略催生哪些明星城市

新一届政府上任以来，已经推出几项重大区域发展战略，包括丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路，以及长江经济带。

按照此前分析的明星城市的成长轨迹，这些大战略能否催生新的明星城市呢?

最近几年中西部的城市迅猛增长，不断超越东部沿海地区的城市。

继天津、重庆和苏州三年前GDP突破万亿元大关后，今年成都和武汉可能将携手迈进城市“万亿俱乐部”。

不仅如此，还有4～9座城市也在发起冲击，城市万亿俱乐部将在未来两年大扩容。

实际上，城市GDP排名榜单第二集团军是一个庞大的城市群体，除去成都和武汉两只领头羊之外，还有10余个城市紧紧相随。统计数据显示，2013年，杭州、无锡、南京、青岛都突破了8000亿元，大连、沈阳、长沙、宁波和佛山则在7000亿元层级。

徐逢贤表示，中部的郑州、武汉、长沙增长速度都会加快，它们是南北要道、东西要道，地理位置很好;西部的西安和乌鲁木齐将受益丝绸之路经济带发展快速增长;东北的沈阳和大连比较突出，沈阳是工业基础雄厚，而大连是东北地区的出海口。

统计数据显示，2013年，武汉、郑州、长沙、西安、乌鲁木齐、沈阳和大连GDP分别为9051.27亿元、6202亿元、7153.13亿元、4884.1亿元、2400亿元、7223.7亿元、7650.8亿元;其增速分别为10%、12.1%、12%、11.1%、15%、10%和9%。

其中，武汉领先优势明显。近几年，武汉先后超越东部重镇，处于全国城市“第二集团”的领头羊位置。

徐逢贤表示，武汉是长江经济带上的关键性城市，是重点开发城市。在长江经济带规划中，武汉被确定为长江中游航运中心，同时它又是京广线的重要站点，九省通衢当之无愧。

不仅在于区位优势和区域规划上，武汉还拥有比较强的产业基础。最近几年，很多工业项目拉动武汉GDP快速增长，比如电子产业和80万吨乙烯项目。

陈建军认为，未来出现天津和重庆这样的明星城市的可能性并不大。不过，未来会出现依靠城市本身的能力和发展战略，挖掘内在潜力，利用区位优势等快速发展的城市。

在他看来，比如成都、杭州、武汉和西安等城市，可能不会像天津和重庆那样具有全国性“明星效应”，但有良好发展潜力以及战略规划。

邹毅个人微信号：brian378183884,提供最尖端的项目咨询服务。

房地产观察家官方网站正在上线，请点击www.reobserver.com

在线阅读更多文章，与数万业界精英社区在线互动。

回复01，查看《房地产观察家》第1季所有文章

回复02，查看《房地产观察家》第2季所有文章

回复03，查看《房地产观察家》第3季所有文章

_________________________________________________________________________

《房地产观察家》所属上海领易LinkEase投资顾问有限公司。

领易投资旨在打造中国最前沿、最跨界、最具创新精神的综合性投资顾问和经营管理公司，做房地产界的创新梦工厂。

公司提供企业战略顾问、项目策划和项目管理业务，并优选项目进行基金投资。

公司以最高水准的智力顾问和管理服务，与业界精英共同促进产业进步。