房地产观察家：realestatereview

从今年年初开始，笔者数次监控国内行业销售趋势，并发文分析。直至今日，仍无回暖迹象，业界心急如焚。整个房地产行业陷入水深火热。业界已经普遍认同，这种低迷的状态标志着房地产白银时代的序幕拉开了。

今天跟各位分享一篇申万研究所发布的最新报告《地产白银时代，跨界转型方兴未艾》，报告通过数据分析对房地产进入白银时代的特点进行了总结。笔者认为部分统计数据极具代表性，因此摘录文章部分观点，与各位分享。

建议各位结合申万的投行报告，与笔者前期撰文的《房地产开发商正在大规模转型》（回复3105，查看全文）、《2014年下半年：私募REITS势如破竹，房地产行业轻资产时代到来》（回复3106，查看全文）、《上半场结束，洗牌。下半场怎样布局？》（回复3107，查看全文）、《冯仑论战房地产白银时代》（回复3108，查看全文）等4篇文章共同来看，从中可以总结出白银时代的战略对策。

下面我们先看看申万的文章。用投行的数据来分析看，在白银时代，房地产业到底有何不同？

1、白银时代，行业销售增速从29%降为0%

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。标志着这一轮波澜壮阔的房地产黄金时代来临。其后12年间，商品房投资额年均复合增速为24.11%，商品房销售额复合增速28.97%，商品房销售面积复合增速为19.64%，并步入“10亿平米”时代。

2010年，房地产行业过快发展受到调控，政府出台所谓“国十条”的最严厉的调控政策《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，正式拉开了限购、限贷的序幕，行业投机氛围得到遏制，行业正式告别高速增长时代，步入“白银时代”。

以上述两个重大政策为标志，划分了黄金时代和白银时代的里程碑。

地产销售面积维持10亿平米，增速为0

目前每盎司现货黄金1289美元，每盎司现货白银20美元，白银比黄金64：1。黄金时代，地产销售面积复合增速为19.64%，其1/64，白银时代增速为0.31%？这当然是种无根据的推算，但恰巧与申万预测的未来十年地产销售复合增速为0的预测接近。申万认为，至2020年，房地产销售复合增速为0%，也就是行业进入成熟期，相比2013年13.06亿元销售面积会继续回落，但行业的年销售面积在2020年之前将维持在平均每年10亿平米左右。得出上述结论是鉴于申万预测的未来10年仍有107亿平米的住房需求空间，以此判定的行业增速。

2、白银时代的四大重要表现：行业充分竞争、高增长不再、商品属性为主、行业发展与经济基本面背离减少。

在对市场前景长期担忧的情况下，由于销售不理想，房价停止上行趋势，利用房价进行资本增值的机会减少。同时，由于政府对房地产投机的严格限制，投资机会也减少，房地产作为抵抗通胀、获取资本利得的金融属性将逐步下降，其作为住宅、商业办公用房的商品属性将成为主流。

未来房地产市场经过去库存过程之后，回暖主要来自于居民收入增长、房价上涨缓慢、信贷支持等经济和政策基本面的影响。这些都跟经济发展密切相关，因此未来地产发展与经济背离将逐步减少。由于地产商品属性的增加，需求更多来自刚性的住宅需求，而要增加居民的购买能力，要着实降低居民的购房成本，1）房价下行；2）利率下行；3）首付下行。

3、房地产开发长期工业化、短期金融化

房地产行业随着供给过剩，去库存和未来增长都依赖房子的品质，虽然地段仍是主要因素，但对于已经确认地段的楼盘甚至已经盖好的楼盘，怎么改进房屋品质和附加值都是首要思考因的问题，房地产开发会更多像制造业，工业化、精细化是方向。

而未来，随着开发量的饱和，房地产作为金融产品的属性会加强，以REITS等为代表的房地产金融产品将占据市场主流，美国REITS市值占到板块市值85%以上，从世界银行房地产发展的周期理论来看，当人均GDP突破2.5万美元时，房地产金融是长期方向，房地产衍生产品将成为投资工具的一种。

4、超1/4房企跨界转型，涉及八大行业

根据申万统计，申万一级行业中142家房企，其中涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数量比29%；这41家跨界转型房企，平均市值规模78亿元，占行业总市值比28%。

其中跨界转型主要涉及八大方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。

目前，这些跨界转型的企业可以分为两大类，一类是已经明确了方向并进行资产重组，比如：万好万家、天伦置业等，另一类的投资机会更关注其整合效果和对未来业绩的预期；其二是宣布了方向而没有具体动作的，比如：阳光城、广宇集团等，这些都将在未来存在进一步的投资机会。

总体来看，医疗、能源和互联网是三大跨界方向。

5、地产行业内，并购重组已成趋势

随着行业增速的进一步放缓，以及并购重组政策的支持，地产行业的并购重组明显加速。并购重组将成为今年以及未来几年房地产行业的热点。

综合来讲，房地产行业并购近几年来高速增长，2010年至今年均交易额增长104.41%，其中30%的交易目的是为了横向整合，76%的交易采取协议收购的方式，90%是现金支付方式进行并购，90%的并购标的的类型是股权。

房地产行业2014年并购案例165起，交易总价值964.82亿元，占到中国并购市场全部交易总价值的8.61%，仅次于工业、可选消费和信息技术。

2010~2013年，房地产并购交易数量年均增长率43.33%，交易总价值年均增长率104.41%。无论从并购的交易数量还是交易金额来看，2014年房地产业的并购交易呈现爆发式增长，地产行业内的并购重组已成趋势。

2010至2014年上半年，房地产行业共发生681起并购事件。从这些并购事件的统计结果来看，横向整合、行业整合、财务投资和资本运作是近期房地产企业并购的主要目的。

横向整合是房地产行业最主要的并购目的，比如融创收购绿城，申万分析该项著名的交易是企业为了扩大并购企业规模、增强企业竞争力，同时减少竞争对手，提高行业集中度而进行。

同时，以行业整合为目的的并购重组占比也比较大，占数目的23%和金额的18%，主要是行业前几名的企业进行的主动并购；财务投资和资本运作也是房企重要的并购目的。

申万认为，有着较强横向整合和行业整合意愿、期望获得更高市场份额、积极进行行业内扩张的房地产龙头企业参与并购交易的可能性较大。

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