房地产观察家公众微信号：realestatereview

有人把REITS比作现实版本的大富翁游戏，笔者觉得十分贴切，确实大富翁游戏中玩家们最得意的就是抢占大量高租金收益的物业地产，而2014年下半年房地产行业大规模转型洗牌的重要时期，REITS已经彻底了上演了现实版的大富翁。REITS——房地产投资信托基金的简称，从1960年在美国诞生至今，已经成为发达国家成熟房地产市场广为应用的资本工具。在中国REITS也越来越多的为房地产商所认识，并且随着2014年房地产市场整体的升级变革，REITS毫无疑问已经成为2014年房地产行业最重要的关键词之一。REITS分为两种，公募和私募，由于公募需要国家出台相关的法律、税收等政策配合，目前中国并没有真正意义上面对公众的REITS。然而这些基础制度的先天不足并不能阻拦私募REITS的大规模集结。

   私募REITS的操作办法通常是以持续进行物业收购和改造为主营业务。通过将现有物业收购后进行改造、植入租户、签订资管协议以及提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，然后将几个或多个项目整合打包，做成产品，销售给终端投资者，一般采用成立有限合伙企业的形式进行操作。其原理就是将一个项目未来若干年的收益打包折现，从而让房地产开发商获得现金流从事其他项目的开发，同时将所投项目获得的租金作为投资回报返还给投资人。很显然在以大额资金为运作基石的房地产行业，REITS一方面解决了房地产开发商最为棘手的融资问题，同时也为基金投资者带来了长期可享用的高额回报率。从美国、日本、香港、新加坡等成熟房地产市场的经验来看，通常资产包中的物业出租率高达80-90%，年收益率一般在7-8%，扣除各项税费后回报给投资者的年租金回报率约为6%左右，虽然这种回报率可能还不如目前国内普通信托的回报率，但是从美国房地产基金20年的发展经验来看，房地产基金作为一种较为稳定的风险可控的长期回报还是相当可观的。

与一般的房地产信托基金只投资于一个开发项目不同，REITS更加要求资产包里要有大规模的物业构成，并且开发商要努力提高物业的租金水平和收益率。私募REITS的到来，使得房地产行业彻底打破了受制于银行信贷、信托时间和产品周期不匹配等资金来源限制，如果说以前的房地产行业走的是“投资-拿地-开发-销售”的1.0重资产模式，那么现在的房地产企业已经不可逆转的走向了“投资-开发-物业管理-品牌提升”的2.0轻资产模式,我们将这两种模式下盈利方式做了简单地对比：

目前重资产模式正在逐渐向轻资产模式转变，而要适应REITS当家的轻资产时代，房企们该如何应对：

1.所有房企都要培养自己的核心竞争力：土地红利的消退导致房企必须在产业链上的其他环节提升盈利水平。私募REITS集结之后，因为不受资金的限制，必定会选择打造一条精英荟萃的产业链：最好的管理团队、最好的建造商、最好的营销团队和物业团队等等，每个地产商都要将自己最有优势的某个环节进一步提升，比如：开发优势、经营优势，或者什么优势都没有，也可依靠优异的管理能力将产业链上各个优势环节成功衔接，才能成为REITS青睐的目标。如：铁狮门以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配（即业绩提成），分享了地产项目40%以上的收益。和仅靠土地红利就能坐收渔利的1.0时代相比，在产业链上没有任何优势的企业在REITS当家的2.0时代恐怕只有退出历史舞台的命运。

   2.迅速培养专业的资本运作能力：关于REITS姓“金”还是姓“房”，笔者很赞成路林的话，REITS是一种金融产品，在房地产行业的2.0时代，房企的金融化属性会进一步加强，轻资产模式下房企必须加快资金周转速度，提高资金使用效率，同时注意防范金融风险，始终让资金处于高效率运转的状态。房地产行业很少听说因为经营不当而破产的，绝大多数房企破产的原因只有一个，资金链断裂，因此专业的资本运作能力在轻资产时代仍然是不可忽视的方面。

   3.重视品牌经营的专业化：按照国外发达市场的经验来看，成熟的房地产行业往往只有3-5家品牌卓越的企业，很显然在2.0的轻资产时代，没有好的品牌效应，所持物业的现金流回报低，是无法支撑REITS的良性循环。

4.轻资产时代到底有多快到来？根据不同城市第三产业的发展程度合理的定位自身：一般来说房企开发的三大模式如图所示，物业持有模式和轻资产模式应该是土地红利消退之后的主要经营模式，从发达国家的经验来看，REITS应该说在第三产业占比较高的城市中，是商业地产发展的重要推动力。对于优势不明显的中小房企来说，还要注意自身所处城市第三产业发展的变化，对于北京上海等三产比例已经超过50%的城市来说，几家大型的优势房地产企业在未来将会出现垄断市场的局面。中小房企更需要对三四线城市多加关注，由于商业地产基本上是完全不同于住宅滚动开发的业务模式，开发商需要不断地储备资金和累积经验，因此房地产企业在城市化率50%-60%时就应该开始着手进行转型，以期在城市化进程结束，住宅需求进入低谷之前建立其与住宅开发完全不同的企业能力，并在商业地产领域建立一定的市场地位。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyLaqZahB1EpgH3OPfZr1WCfDFwiaEc9nFf6sz4ibzXic7NeicZuBaXd4icWWr0TibSbe2GT8ylo5G4j1Ufw/0

春江水暖鸭先知，身处一线城市的房企可能已经感觉到了轻资产时代的到来，但是身处三四线城市的房企可能还觉得眼前日子还能过。这是因为轻资产的步伐还未达到中国的所有城市，但一定是大势所趋。凡事预则立，不预则废，房企们理应为即将到来的轻资产时代做好全副武装的准备！

本文作者：张璇  （合肥工业大学管理学博士）   邹毅

邹毅个人微信号：brian378183884,欢迎业界同行交流。

房地产观察家官方网站正在上线，请点击www.reobserver.com

在线阅读更多文章，与数万业界精英社区在线互动。

_______________________________________________________________________________

《房地产观察家》所属上海领易LinkEase投资顾问有限公司。

领易投资旨在打造中国最前沿、最跨界、最具创新精神的综合性投资顾问和经营管理公司。

公司提供企业战略顾问、项目前期策划、销售代理、招商运营管理及项目管理业务，并优选项目进行基金投资。

公司以最高水准的智力顾问和管理服务，与业界精英共同促进产业进步。

公司邮箱：linkease@reobserver.com

联系电话：8621-62250511